轉按不一定有賺 點先知應否做轉按?

博客 09:00 2019/09/25

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轉按不一定有賺 點先知應否做轉按?

在多家銀行削減轉按優惠後,現時轉按已不像過去一樣「必賺」,而是變成一種可能賺、可能蝕的博奕,而且究竟是賺是蝕,也要數年時間才知分曉。不過還是有一群人,在可能的情況下,還是應該積極考慮轉按。

說的正是過去數年,採用發展商按揭購入新盤的置業人士。當我們說「轉按吸引力下跌」時,比較的是「原有銀行按揭」及「新批轉按」的條件,由於現時新按轉按的利率一般比兩年前批出的按揭為高,而轉按可獲的現金回贈又下跌,現時轉按對借款人來說已不是有利無害。轉按當下可能會獲得一筆回贈,但還款利率卻會上升,如果銀行持續削減轉按優惠,全期利息支出便可能因為轉按的決定而增加。

不過,對於過去數年以發展商按揭入市的買家來說,情況卻不一樣。絕大多數由發展商安排的新盤按揭,整體利率都較銀行按揭為高,只是在還款初期的2、3年,設有優惠來壓低利率。在優惠期後,利率便告回升,一般達最優惠利率上下一厘。相對而言,現時銀行就算削減了轉按優惠,按息仍是P-2.7厘左右,對於選用此類按揭入市,而優惠期已過/將過的置業人士來說,仍應積極考慮轉按。

當然,轉按要符合多過條件,包括最新物業估值及可借取的按揭上限,是否足以償付原有按揭、現時申請銀行按揭,是否可通過壓力測試等等,都是考慮因素。但大致上,如果財力足以通過壓測,而轉按可獲的貸款額足以償付原有按揭,便絕對應該轉按,以節省利息支出。

如果礙於物業價格升幅不足,轉按貸款額不足以償還原有按揭,需要調撥儲蓄,仍是應該積極考慮。始終發展商按揭的利率較高,除非資金有較好的出路,否則就算是調撥資金提早還款,也可視為減少相對較高息的債務的穩健策略。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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