真係「到價就買」?

博客 10:18 2019/09/18

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樓價見調整,很多準買家看緊樓價走勢,甚至預設「入市位」,待樓價回調至心水價,即行入市。不同人對於何謂「心水價」可能各有答案,但在價格以外,準買家亦宜計算其他風險。

不少人眼見樓價回調,心中浮起的第一個想法會是「跌幾多可以入市?」。問題是,是否一到了心水價,就應該火速入市?我們認為,起碼要考慮以下因素:

1. 入市價的再檢討。現時多數分析傾向估計,在供應不足、需求強勁、加上各國央行新一輪減息,資產價格難有較大跌幅。但此是「現時」的估計,而影響樓價的因素可以隨時間變化,假使樓價調整至準買家的目標價格,屆時也不妨再客觀衡量各個因素,估計後市變化,再作入市決定。

2. 負擔能力,借款人可以承受多少借款額,涉及兩個變項:利率及個人收入。有關利率,由於美國及多國央行都開始減息,在短期內利率回升的機率較低,如果借款人可通過現行的壓力測試,應該不必對未來按息回升的影響過慮。

利率之外,影響個人負擔能力的另一變項是收入。在經濟增長周期,很多人會假設自己的收入會穩定上升,供款佔入息比例會慢慢回落。但現時套用高官的一句話,是內憂外患,對未來收入變化,宜作較保守的評估。例如是旅遊相關行業,對收入評估時,更不宜過於樂觀。

樓價高位運行多年,而且可見將來供應不足的情況似乎會持續。有意入市的準買家,眼見內外因素一時拖低樓價,可能慶幸終於出現入市良機。但在樓價走勢之外,個人負擔能力亦是不得不考慮的要素,很大程度上,後者比前者甚至更為重要。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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