為何樓價拒絕下跌

博客 09:00 2019/09/04

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社會運動持續,一面是示威者聲言攬炒,一面是官方文攻武嚇,整個暑假,香港都似被低氣壓籠罩。此情此景,不少人難以理解,為何官方及市場的樓價指數,都只是牛皮波動,而未有大幅下跌。

一個可能的原因,是持貨業主的結構組成。2009年10月金管局開始收緊按揭,2010年港府開始徵收額外印花稅。綜合的結果,是短炒投資者幾乎在市場絕跡,而有能力取得銀行按揭的借款人,整體上負擔都不算重。或者更簡單的一句:近10年入市的,多以實力用家為主。

用家與投資者對於市況波動,有截然不同的反映:投資者可能計數後會止賺/止蝕離場;但對用家來說,短期價格波動,根本難以左右他們長期持貨的策略。

或者有人會問:以上都是「正常情況」時的取態,但現時不少人似乎已在擔心,現時不太正常的情況是否會長期持續,更簡單一點,打開facebook、甚至搜尋器搜索結果,不是已跳出大量的移民廣告?會不會有相當數量的中產家庭,會部署移民、趁物業仍有價有市而放盤,從而拖低樓價?

此種憂慮不無道理,但在討論對樓價的影響時,要留意現時考慮移民的人,有多少是打算把家庭連根拔起,移民外地?又有多少只是圖多一份保險,可見將來仍會留港生活?如果前者仍是少數,「移民潮」對樓價的便可能沒有多大影響。

最後,要考慮的是,當深圳福田區的二手樓價也要7萬多元人民幣一平方米,折算港幣呎價只比西北區二手樓低三成左右時,香港的樓價,可能真的沒有多少大幅調整的空間。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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