樓市調整期的估價現象

博客 09:00 2019/08/28

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報載某屋苑新近的成交中,出現6成單位成交價低於銀行估價的跡象。究竟這情況有何啟示?成交價低於估價,又會對按揭申請有甚麼影響?

討論前先簡單說明估價在按揭上的作用以及機制。按揭是以物業作為抵押的貸款,萬一借款人無力償還,貸款者便可收回抵押品變賣,以抵償欠款。因此,抵押品的價值,對貸款者考慮是否提供貸款、提供多少貸款十分重要。

香港住宅的估值,多數是參考「市價」,即附近質素接近物業的新近成交價。銀行的網上估價,多數是因銀行自己按成交價以程式推算。但正式的按揭申請,估值多由獨立的測量師/估價行進行。銀行使用估價行的估價服務是要付費的—而有趣的是,當估價行作出的書面估價,銀行採用時便要付費。此種常見的操作,令估價偏離銀行的需要時,銀行便不會採用,估價行也就沒有收入。

當升市時,買家願意高追,成交價往往比早前同類單位的作價更高。此種市況下,往往會出現估價也較進取,估價向上更新較快的現象。因為不更新的話,銀行職員往往會找另外的估價行。某物業成交價500萬元,如果A估價行估值是480萬元,B估價行是500萬元的話,銀行職員一般會引用B行的報告。外間看到的,便是估價在「追認」新高成交價。

相反,在樓價調整時,成交價即使較估價低,並不會影響銀行的按揭批核:估價600萬元的單位,成交價590萬元,按揭成數6成,借354萬元,完全沒有問題。換言之,在樓價調整時,估價行沒有多少誘因加快更新估價,往往會出現較多成交低於估價的現場。

至於出現多宗二手成交價低於估價,是否一定代表樓價走入調整期?那卻不一定,近期內外因素轉差,看淡後市的業主放盤多了議價空間是自然現象。但樓價是否有更大、更長期的調整,卻要看更多因素。多了二手成交價低於估價,充其量只可說是多了一個進入調整的訊號。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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