【REITs收息】冠君產業信託長綫具吸引力

博客 09:00 2019/08/20

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冠君產業信託長綫具吸引力

房地產信託基金(REITs)被視為穩陣的投資選擇,不過,房託並非無敵,如果股市下跌的話,房託的股價同樣會下跌。如果打算此時投資房託,筆者會傾向將冠君產業信託 (02778) 放入監察名單首位。

【上篇】減息周期將至 REITs只升不跌神話將終結?

冠君可伺機收集

冠君產業信託目前投資組合主要有兩個項目:花園道三號及朗豪坊(包括辦公樓及商場)。截至2019年6月底,公司租金收益總額為14億元,按年升7.5%;可分派收入為約8.7億元,按年升7%;每股基金單位分派為0.1335元,按年升6.8%。

1. 花園道三號:租金收益及物業收益淨額為7.4億元及6.7億元,按年升9.9%及9.7%。出租率為95.8%。銀行及資產管理分別佔租客的31%及34%,另有6%為商務中心或共享工作空間。公司預期由於現收租金和市場租金仍有相當大的距離,預期續租租金將持續上揚。

花園道三號

2. 朗豪坊辦公樓:租金收益及物業收益淨額為1.85億元及1.7億元,按年升10.8%及9.8%。物業以生活時尚總滙為定位,出租率為98.8%。企業及銷售服務、健康護理及醫療、美容分別佔租客33%、25%及21%。公司預期續租金可上調。

3. 朗豪坊商場:租金收益及物業收益淨額為4.8億元及4.3億元,按年同樣升2.8%。商場的出租率是100%。時裝及配飾、餐飲服務、娛樂、保健及美容分別佔租客39%、22%、15%及10%。

朗豪坊辦公樓及商場

期內基本租金上升,但商場租戶的銷售額微跌0.6%,所以佔零售租金收益20%的分成租金由9,400萬元跌至9,000萬元。下半年零售仍充滿挑戰,但從商場定位及租戶組合看受影響應較輕。商場地庫樓層正進行租戶組合重整,美容和飲食行業的租戶將於下半年陸續開業,應可帶動人流。

至於揀冠君產業信託原因:

1. 目前氣氛令房地產相關股份受壓,可是甲級辦公室供應有限,如近日社會問題得以解決,估值可修復;若有不好結果,短中期新供應更不會多,而且租約應分批到期續租,有較強承受低潮衝擊的能力。

2. 冠君產業信託每基金單位資產淨值為11.82元,較上周收報的5.53元股價有明顯折讓。即使砍價出售項目收錢派息,應仍然有賺。

3. 公司資產負債比為17.1%,如果反過來想於低潮收購物業,亦有充裕空間。

現時股息率約5厘,若有機會於7厘或以上分段買入,長綫具吸引力。

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撰文 : 梁耀康 CFA, CFP、The Motley Fool HK萬里富財經專欄作家

欄名 : 生活理財

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