買家購置新盤的按揭困局

博客 09:00 2019/08/14

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市場不時傳出新盤買家不獲批按揭而撻訂的個案。損失訂金,又會大幅推遲入市計劃,準買家又如何避免按揭申請出事?

托爾斯泰有言「幸福的家庭都是相似的,不幸的家庭各有各的不幸」。套用在按揭申請,輕鬆獲批按揭的個案都是類似的:有足夠入息、入息證明、信貸紀錄良好,如果申請的是銀行按揭,一般情況下,按揭申請都會獲批。

而不獲批的情況便千差萬別:收入不足以通過壓測/有入息但證明欠奉/信貸紀錄不良;不同的個人問題都可能影響按揭申請。而另一層的問題是,貸款機構的放貸意欲。過去有發展商聲明提供包批按揭,只要買家提供最基本的個人資料,即使未有入息證明,都可提供按揭。如果發展商遵守承諾,買家基本上不會遇上按揭不獲批的問題至於會不會因為批核過度寬鬆,借入了自己負擔不來的債,是另一層次的問題

不過,近2年「包批」的承諾大致絕跡,發展商安排的按揭,大致上都有一定的批核條件。當中又可分為2類:

  1. 一按,整筆按揭由發展商指定的貸款機構提供,多數情況下,批核標準會較銀行按揭為寬鬆。有部份新盤更會在價單中列明批核的基本要求。
     
  2. 二按,在銀行一按之外,由發展商指定的貸款機構提供二按。此類一按+二按的組合,都需要通過銀行壓力測試。

對買家的困局在於,上述安排一般都不設預批,原因也很簡單,由發展商推出價單到公開發售,時間可短至數天,時間上根本來不及完成批會的手續。而且價單只是列明,有機構提供按揭安排,而不管申請結果為何,買家仍然有責任完成交易。換言之,買家可能因為某新盤的按揭安排而決定入票揀樓,但貸款機構如因任何原因拒批按揭,買家然有責任完成交易,按時支付成交價餘額。

如果最終無力完成交易,可能便要撻訂離場。

買家要減少貸款機構拒批的風險,可以在簽約前要求發展商提供貸款機構的聯絡資料,直接向相關機構查詢具體的批會要求。此舉可以大幅減少因為自己條件不附要求而申請被拒的機會。至於貸款機構的貸款意欲,可能較難通過簡短接觸了解,買家唯有在知悉是哪家貸款機構提供按揭後,再由其他途徑打聽其過去有無為其他新盤提供按揭,是否出現廣泛拒批申請的情況,再作出入市決定。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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