同是收息熱門 REITs與收租股大不同

博客 17:23 2019/08/06

分享:

同是收息熱門 REITs同收租股大不同

收息策略十分受香港投資者歡迎,而房託及收租股經常會一同被比較,今次跟大家拆解兩者的差別及投資要注意的事項。

派息限制

房託(REITs)即是房地產信託基金,基金持有物業組合,主要靠租金收入派息。根據《房地產基金守則》,基金管理人必須將除稅後的9成淨收入,分派予基金單位持有人,確保大部分的收入均會用來派息。

【延伸閱讀】投資REITs要知道的6大重點(附10隻REITs息率一覽)

收租股多是地產股,只是租金收入比重較高,但是不少仍會有物業發展業務。由於收租股是普通公司,在派息上一般沒有特別限制,所以派息與否由公司管理層決定。基於收租股仍有機會發展新項目,可能會計劃預留資金買地及起樓,所以萬一資金需求上升,或者負債已高,就有可能減派息,或扭轉逐漸增派息的軌迹。

發展空間

房託有明文規限「禁止投資於空置土地或從事或參與物業發展活動」,所以擴張的靈活性及速度多數不及具發展商角色的收租股。房託要發展可從幾個方向入手:

1.優化資產,以提高物業價值,增加租金收入。

優化資產方式多數是重新裝修物業及更新租戶組合,或引入更多生活體驗項目,所以近年每逢大時大節特別多主題吸引人流。例如,據置富產業信託(00778)網站指,資產增值措施的投資回報率均超過20%。置富旗下的置富嘉湖已開始優化,預計投入1.5億,在2019年底前分段完成。

2.賣出舊資產,買入新資產。

優化資產有一定極限,若然有買家願意承接,房託也會出售,如置富在2017年底,就以20億元出售北角和富薈。領展不時會將旗下商場打包出售。不過,會做買賣的多數是投資物業組合夠大及有多項物業的。賣出現有資產套現,再買入具優化潛力資產,是房託增值的手段之一。

3.從母公司收購資產

越秀房託是其中一家會做買賣的房託,但收購的資產大部分都是從母企越秀地產取得,好像去年底就以5.6億元向越秀地產買入杭州商業物業。

收租股增長除了租金收入增長,就是靠開發物業帶來收益。不過,有時卻會有特殊情況,好像賣出持有土地或項目。太古地產去年中以150億元出售太古城中心第三座及第四座,今年5月以23.75億元出售北角英皇道商廈業權。然而,出售持有物業會降低往後租金收入。

借貸限制

房託存在借貸限制,借款總額都不得超越該計劃的資產總值的45%。收租股則沒有限制。

房託負債比率如貼近45%,即意味着無能力再作大型收購。房託最適宜收購時候,應是市況較差時,或待有機會買入較低水物業才出擊。正因有限制令到房託不能太進取。收租股因為無限制,可以透過更高借貸發展,利用高槓桿,去賺取潛在較高回報,在樓市上升時,賺到更多錢。不過,萬一遇上經濟突然逆轉,資金周轉不靈,就會有大危機。因此,市場水緊時,投資者份外關注地產股的債務及資金是否充裕。

現時不少收租股及地產股都有3厘至4厘幾的股息率,房託的股息率有近5厘或以上。求穩陣的可揀房託,如置富有5.5厘息以上及越秀有6.5厘以上,均可吸納。較進取的可待太古地產息率有3.5厘或以上時買入。

撰文 : 梁耀康 CFA, CFP、The Motley Fool HK萬里富財經專欄作家

欄名 : 生活理財

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版