投資REITs要知道的6大重點(附10隻REITs息率一覽)

博客 10:44 2019/07/31

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投資REITs要知道的6大重點

REITs,即是房地產信託基金,基金持有物業組合,主要靠租金收入派息。根據《房地產基金守則》,基金管理人必須將除稅後的9成淨收入,分派予基金單位持有人。由於相對較高息,派息穩定,所以一直都有大批捧場客。投資房託先要考慮以下主要因素:

1. 投資物業組合類別及質素

房託投資組合中持有的物業類別可以有很大差別,主要有商場、寫字樓、工廈、酒店等,這會影響租金收入穩定性及資產質素。

領展(00823)與置富 (00778) 均以持有商場為主,由於租戶組合大部分以必需性消費品為主,所以受經濟波動影響較低。持有酒店資產,如富豪 (01881) 、開元 (01275) 則較受經濟周期影響,業績波動性相對較高。

2. 物業所屬地點及潛力

房託雖然在香港上市,但持有的物業不一定在香港,所以要留意物業地點。物業位於香港、內地或其他地方,以及當地分區的發展均會影響物業估值。因為不同地點物業的價值及增值潛力分別會很大。

另外,要知道物業地點,才能較好地按地區評估當地市道及租金走勢。若持有的是香港以外的物業,亦需留意會有滙率風險,這會對當期業績有潛在正或負面影響。例如匯賢 (87001) 是以人民幣計價。

3. 會否過於集中少數物業

房託持有的個別物業佔整體一定有高或低,但最好也有一定程度分散,因為一來可降低過分集中風險,二來避免單一大客搬走或物業大優化時,對整體業績影響過大。例如,冠君產業信託 (02778) 主要只靠花園道三號及朗豪坊收租。

4. 營運狀況及發展

分析營運狀況,要了解各物業出租率、續租率、租金收入趨勢等。營運方面,要了解公司有無翻新優化計劃。雖然優化短期會帶來支出,但完成後有助提高租金回報。另外,房託近年發展有很值得留意的變化,好像在電商盛行下,商場更着重提供體驗,而非單純購物,這在內地尤為明顯。在海外,有工廈房託旗下的物業轉化為發展數據中心。事實上,房託未必只是簡單地買樓收租,也會隨時勢而轉型。

此外,資本開支及負債水平亦要關注。投資者要看有無收購或出售意向,這將會影響長綫潛力,好像領展近年一直賣出香港資產,買入內地資產,投資組合已有顯著變化。

5. 利率走勢

房託的吸引力在於收息,所以利率走向與預期,對股價走向有重大影響力。簡單點來說,加息,不利房託;減息,會吸引買盤。

由於房託的借款上限為不超過計劃資產總值45%,所以要留意這個比率變化。如果資產不斷升,可以加大借貸投資新項目,增加收入來源,有如大家持有一層物業,升值了,加按套現,再買第二層。不過,借貸會有利息支出,若借得太盡,而碰上加息兼房價崩盤,會有被迫賣資產減債務風險。

6. 市場因素

並非每隻房託都受寵,領展、置富及冠君產業信託的成交金額較高,投資者明顯偏好持有商場物業及主力投資香港的房託,當然三者的資產質素優質、能見度較高及市值都是重要因素。開元產業信託走勢乏善足陳兼欠成交,投資要考慮流通性及買賣差價問題。

撰文 : 梁耀康 CFA, CFP、The Motley Fool HK萬里富財經專欄作家

欄名 : 生活理財

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