今後的轉按策略

博客 09:00 2019/07/03

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過去幾年,香港的業主過了一段好日子——樓價持續上升,業主身家水漲船高之餘,把未供滿的物業定時轉按,又可獲一筆現金回贈,可謂贏盡。不過,時移勢易,隨拆息高企,銀行相繼削減轉按回贈。今後,小業主又應如何評估轉按的得失?

近日多家銀行削減轉按的現金回贈,由原先可獲貸款額2%的回贈,縮減至1.5%。一般認為優惠減少,會令未來轉按數字回落。

對小業主來說,最有利的轉按情況,是新按利率較舊按為低,兼賺取現金回贈,轉按後,不單可獲一筆現金、(不改變剩餘還款期的情況下)每期供款、利息支出也可下跌。次佳情況是新舊按利率持平,轉按只可獲得一筆現金回贈,換了銀行供樓,其他一樣。

近年一般新批按揭的條件,罰息期約2年;截止目前為止,轉按利率仍貼近2年前水平(細P,即5.125厘的銀行,一般轉按利率優惠為H+1.24厘,Cap P-2.75厘,H+在名義上較2年前有所下跌,但鎖息的P-幅度卻一樣)。換言之,現時轉按的話,較大機會慳不了息,但可獲現金回贈。當然,甚至仍有部份中小型銀行未跟隨大行步伐,暫時維持較高的回贈比率,小業主可優先考慮。

值得留意的是,如拆息持續偏高,不排除銀行會進一步調升新批按揭的利率。令轉按業主面對第三種情況:轉按雖然可獲回贈,但新按揭較原有按揭利率為高,維持同樣還款年期的話,每月供款及利息支出會較之前微升。此種情況之下,轉按是否仍然有利,便需要較詳細的計算比較了。

如果轉按後可獲的現金回贈淨值,可抵銷多年的供款增加影響,理論上仍是定時轉按對業主較有利。但宏觀而言,轉按的優惠減少,可能已是新趨勢。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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