樓價脫離誰的購買力?

博客 09:00 2019/06/05

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財政司司長在立法會說樓市,有三個重點:1.樓價持續反彈,2.樓價脫離了市民的負擔能力,3.政府會注視樓市的發展。三個重點之中,樓價反彈是客觀數據描述,政府注視大概可理解為短期內沒有新措施出台;唯獨樓價脫離了市民負擔一句,具體意義卻值得推敲。

司長說樓價脫離市民負擔能力,引證的數據是「市民置業供款相對收入的比例」維持在69%。數字是假設一個中等收入家庭以7成按揭、20年還款的方式購買一個市區小單位,從而計算按揭供款相對於收入比率而來。一般家庭如果將收入7成用於按揭還款,負擔自然是過重。

問題是,金管局統計實際新批按揭合約,借款人供款與收入比例卻是長年維持在35%左右。

兩個官方數據的分別是:前者大致在量度「一般市民(中等收入家庭)」的負擔能力(雖然當中關鍵條件包括7成按揭、20年還款都有點「離地」);後者在量度實際按揭借款人的負擔。前者高而後者低,你固然可以說:樓價不是一般人可以負擔。但你也可以說:實際借錢買樓的家庭,供款負擔並不高(其實比十多年前未有壓力測試時略為減少)。

實際上借錢買樓的家庭,供款負擔不高,可以理解為壓力測試有效執行,銀行體系的風險不高。但中等收入家庭難以負擔現時樓價,雖然在理論上不會影響銀行體系(他們根本不能通過壓測,借不了錢入市),但卻會為整體社會帶來更多的怨氣。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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