5%回贈價值不等於5%折扣

博客 09:00 2019/05/22

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發展商推出新盤時,為吸引買家,會推出五花百門的優惠,較為誇張的情況下,一個新盤的價單,可以有多至10種的付款計劃,各有不同的折扣、優惠、按揭安排等。要留意的是,一些帳面上看似一樣的優惠,其實價值各有高低。

最明顯的是折扣及回贈。假設一個單位,價單訂價800萬元,有5%的折扣。另一個單位訂價800萬元,成交後有5%回贈。兩個優惠的差異,不止於字眼上的分別。

表面上,800萬元的訂價,5%折扣後,成交價是760萬元。同樣是800萬元的訂價,扣除5%即40萬元的回贈,實際付出似乎也是760萬元。究竟有何分別?

主要的分別是印花稅,印花稅是按成交價徵收的。在5%折扣的情況下,成交價是760萬元,「首置客」的印花稅是28.5萬元;而在「回贈5%」的情況下,成交價仍是800萬元,同樣是首置客,印花稅卻是30萬元。

在按揭上也要留意,回贈雖然會令名義上的成交價維持,但如果是向銀行借取按揭,任何形式的發展商回贈,都需要在估值中扣除。換言之,一個成交價800萬元,有40萬回贈的一手盤單位,按揭估值仍然是760萬元,而非800萬元。

當然,如果新盤發展商有提供不經銀行的一按安排,即整筆按揭由財務公司提供,有關機構不需跟隨金管局的按揭指引,在按揭估價時,未必需要將現金回贈金額扣減。但每一個新盤、每一個財務機構的標準都可能略有不同,置業前宜先行確定具體情況。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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