理財規劃不宜假設按揭回贈長存

博客 09:00 2019/05/15

分享:

近10年可能是香港開埠以來,買家向銀行借款置業最有利的日子。不單利率特低、又附送高息存款戶口,而且新按、轉按都可獲現金回贈。買家實際利息支出比名義上的利率低得多。不少人在財政規劃上,甚至一早預計未來的「轉按收入」,但在理財角度上,此些假設卻可能太過樂觀。

現時新造按揭利率不足2.4厘,但銀行的現金回贈可高達貸款額2%以上。以一般按揭罰息期2年計,只要借款人定期轉按,的確可節省大量利息支出。部份人在進行理財規劃(例如說比較租樓或買樓何者較佳)時,甚至會預設未來轉按都可獲利相應的回贈。

問題在於,近10年按揭利率低企、銀行向借款人提供高額回贈,背景因素都是環球央行量寬、本地銀行體系結餘高企;銀行體系的熱錢太多,而貸款需求未見增長,結果便是借款時有大量優惠。而熱錢過多此一背景因素近1、2年已慢慢弱化:例如銀行體系結餘由2015年的逾4,000億元,回調至近期的540億元水平。

銀行體系結餘是銀行在金管局開設的戶口,每日結算後的餘額。由於戶口是無利息的,正常情況,例如2008年金融海嘯前,每日的結餘只有幾十元億。現時540億元的結餘代表銀行每日結算後,仍有500多億元的閒資。在此情況下,銀行要以種種優惠吸引借款人,是正常現象。不過,如果熱錢流走,銀行體系結餘下跌,近十年習以為常的優惠,便會慢慢消失。

以上論述,不是估計結餘一定會快速減少,也不是說有按揭未供滿的業主不應轉按。截止目前為止,一般情況下,轉按的確是對借款人有利的操作。但業主在進行較長遠的財務規劃時,卻不宜預設往後每隔兩年就會因為轉按而獲得額外收入。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版