【供樓條數點計】借100萬 分25年還與分30年還的分別原來係咁......

博客 19:28 2019/05/09

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老一輩「食鹽多過你食米」,總結出不少人生道理。不過,時移勢易,部份「傳統智慧」,即使未至於棄如敝屣,也有需要大幅修正。例如上一代常掛在口邊的「供樓初期還息為主」,便大有檢視必要。

故老相傳,借銀行按揭供樓,供款初期本少息多,之後每期供款中,還本比例才會逐步回升。其實以上的傳統智慧,只有一半正確。正確的是:假定年期及利率不變,每一期供款中,還本的比例會逐步增加。但「供款初期本少息多」卻不一定是正確的。

不論按揭貸款的本金、年期、利率為何,只要三者是固定的話,在息隨本減的原則下,每一期供款中的還本比例都會持續上升。而供款初期的供息比例會較後期為高。將每期供款的還本的比例畫一條線,會得出一條平穩向上的曲線。但要留意,此不代表任何情況下,供款初期的還息比例一定較還本為高。

以現時新造按息約2.4厘、借100萬元為例,如選用30年期還款,每月還款3,899.41,第一期還款中2,000元為供息,佔約51.3%;其餘1,899.41為還本,供息比例高於供供。

不過,同樣是新造按息約2.4厘、借100萬元,如選用25年期還款,每月供款4,435.97元,第一期還款中,2,000元為利息,佔供款45.1%;其餘2,435.97元為還本,已是供本比例較高。

所謂「供樓初期還息多於還本」,在按息偏高年代,多數情況下是正確的。但近十年按息偏低,除非選用較長的還款期,否則在很多情況下,按揭還款初期的供本比例已經高於還息。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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