買REITs的三大陷阱

博客 15:51 2019/04/12

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低息環境有機會持續,高息見稱的REITs受市場關注。上集跟大家提及選REITs前 必要知的三件事,今集則講解買REITs有可能遇到的陷阱。

陷阱一:揀REITs先睇派息高唔高?
○ 傳統上,一般投資者都以派息高低作為第一選股指標,然而派息高的背後可能未有考慮到滙價及租用收益的波動:
■ 滙價風險
● 以本地10隻REITs為例,派息回報最高的頭三名的業務主要是內地物業,而且其中兩隻是派發人民幣利息
● 換而言之,投資者可能會面對額外的滙兌風險:當人民幣滙價下跌,實質換算成港幣的利息便會比預期低
■ 租用收益波動
● 租金收益主要取決於租貸情況及營商環境,在不同時期租金收益的波動可以相差極大,參考香港差餉物業估價署的數字(1997年至2019年):

 
○ 租金市場的熊市可以持續近6年(1998年至2003年)
○ 各類型物業的租金指數曾經大跌近50%
● 雖然香港是全球租金最昂貴的城市之一,但由於樓價更昂貴,近10年不同物業的租金回報率由3%-5.7%回落至2%-2.8%
● 如果租金回報浮動越大,REITs的固定收益也會隨之受到影響
○ 其實利息對於投資總回報而言只是其中一部份,而且價格波幅普遍會比利息回報大,如果投資者的首要目標不是收息而是總回報,選股時不應以高息為首要考慮點

陷阱二:樓市一定只升不跌?
○ 自從沙士以後,本港樓市普遍強勁,中原樓市指數由2004年的37.51點一直升至近年的188.64點
○ 加上買樓一般都會透過按揭借貸,買家可能只需先付出幾十萬的首期便能享有幾百萬的價格升幅,不少買家期間亦藉物業致富
○ 這也導致部份人會認為樓市只升不跌,近年更出現「專家食屎論」
■ 事實上,不同的物業同樣有機會遇上較大的價格調整,如果參考香港差餉物業估價署的香港物業售價指數:

 
■ 與租貸市場相近,樓價下跌期間曾經長達6年(1998年至2003年)
■ 各類型物業的價格指數曾經跌近70%,部份偏遠地區跌幅近80%
■ 雖然不同種類的物業回報不一,但在價格升跌上有密切的關連性
○ 如果物業市場踏入熊市,REITs背後持有的資產也會隨之眨值
○ 換言之,如果預期樓市將會調整,REITs的未來回報也會減少

陷阱三:REITs股價愈是逆市上升,愈值得加碼?
○ 許多時候,REITs會憑藉財技或特別消息炒作股價,但在現實層面中,這對租金入息和資產價格並無真正影響,反而會造成泡沬
○ 如果REITs價格被炒高,收益率將會變低,新投資者在股價炒作時入場便很有可能會因此承受股價回調的損失
○ 以下是一些近期例子:
■ 股票回購
● 領展(00823)在2018年總共回購了7,913.7萬基金單位,涉資超過5.5億港元
● 在同年有80%的REITs下跌,雖然領展因為回購緣故穩住股價
● 在回購動作後,領展的收益率已由上年的3.94%跌至近期的2.8%
● 如果未來沒有更多回購動作,股價便很可能會重返合理水平,即使股價沒有下跌,未來的租金收益也會比原來低
■ 敵意收購
● 在2018年,春泉(01426)的第二大股東太盟地產曾在報紙登全版廣告願以要約價*每股4.85元(當時市價為3.89元)利誘散戶放售他們的股份,其後更將要約價提高至5.3元
● 消息傳出後,春泉的股價曾一度被炒高至4.71元
● 但在其後太盟地產未能取得50%以上股權(最後只得40.044%),最終私有化失敗
● 收購失敗後,春泉股價很快便由高位4.71急跌至3.34元,跌幅近30%
● 在消息傳出後想要靜待「佳音」的投資者,最後均錄得虧損
○ 簡而言之,如果有關消息沒有對租金入息及資產價格有實質幫助,股價的上升可能只是一時的泡沬,新投資者應該審憤考慮現價是否仍然吸引,並且應該及早評估離場的時機

*(要約價) = 如果收購者可獲50%以上股權支持,收購者便會以要約價向股份持有人收購所有股份

買REITs與其他類近資產有甚麼分別?

投資REITs的目的是在固定收息及股價增值上取平衡。除了直接投資到REITs外,相近的資產還有地產股及地產商債券。如果投資者想要投資到與地產有關的工具,可先從租金入息及資產升值兩個層面考慮,找出合適自己的工具:

● 地產股
○ 地產股沒有派發利息的規定,即使公司業務錄得營利,也有權不派息
○ 雖然地產股不能確保派息,但地產股可以將更多資源投放在物業買賣上,可能會帶來更高的股價增值
● 地產商債券
○ 無論公司是否營利,公司都要覆行派息責任,而且投資者可以預期確實的派息率,與地產股或REITs的浮動入息不同
○ 債價方面,一般二手債券可能受利率影響而浮動
○ 至於持有至到期的債券,雖然本金不會有額外增值,但在正常情況下可以保證取回本金

總結及建議

本港過去10多年受高地價及人口政策的因素影響,加上追回97金融風暴後的跌幅,可以理解樓價為何在過去十幾年一直上升。但在另一邊廂,香港已經連續9年成為全球最難負擔樓價地區,最新報告指出一般香港人要不吃不喝20.9年才可以置業,遠比第二名高得多(加拿大溫哥華 - 12.6倍)。

樓價高企,加上政府近年開始改變房屋政策,提高房屋供應,這都代表投資者不應預期地產回報一定較強,或者以為未來回報可以複製。投資前知多一點,理解清楚風險,可能就是最穩妥的投資辦法。

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撰文 : DarkMoney

欄名 : 黑識理財

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