按揭計算機的應用陷阱

博客 09:00 2019/04/10

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樓市回穩,據報二手放盤去貨速度甚急,有意入市的業主,似乎要加快入市決定。網上常見的按揭計算機,便是不少買家用作了解未來供樓情況的有用工具。然而,決定果斷是一回事,在按揭的計算上,準買家宜保持慬慎。在自行使用網上按揭計算工具時,更應特別小心。

在制訂入市預算時,不少準買家會依賴網上的按揭計算機,看看自己可以負擔多少的按揭貸款。一般而言,此類計算機在算術上罕有出錯。問題在於,沒有釣魚經驗的人,拿起一枝魚桿也不一定釣到魚。而欠缺業內知識的用家,就算有合適的計算機,也可能出現運用錯誤的情況。釣不到魚的影響不大,但誤會自己可負擔某個金融的貸款,引起的損失卻可以甚為沈重。

按揭計算機可以告訴用戶,在一定條件,例如借款額、還款期、利率之下,每月的還款是多少。功能較多的計算機,可以一併提供指定條件之下,通過按揭壓力測試的月入下限。問題在於,按揭申請人的個人情況其實千奇百怪,只要情況與一般計算的條件有別,是否可獲足額貸款,甚至是否獲批,結果都可以絕然不同。

一般按揭計算機設定的「標準條件」是:申請人主要收入來自香港、無其他按揭負擔、無其他債務、信貸紀錄良好。而只要按揭申請人的條件與設定不同,結果便會大有分別。舉例而言,按揭申請人如果有為家人的按揭作擔保,自己申請按揭時,成數便較標準低一成、而壓力測試的計算不但較為嚴格,而且應該將擔保物業的按揭一併計算。

此外,亦有一些計算程式處理不了的問題,例如說「收入」。程序可以告訴用戶,一定條件的按揭貸款,需要多少的收入來通過壓力測試。但通常程序不會告訴用戶,什麼才是進行壓力測試時可計算的收入。例如,公司列明的房屋津貼,一般可計算為收入,但超時工作的補貼,多數銀行不會接受為收入。此外,抵押物業是否可估足價,計算程式更是難以判斷。

由於現實中有種種限制,用戶宜以「僅供參考」的心態使用網上按揭計算程式。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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