10年數據看住屋供求

博客 09:00 2019/04/03

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香港樓價高,不少人會抱怨樓價被炒起。但在業內人士角度看,過去10年港府推出眾多辣稅、收緊按揭,市場上的炒賣空間已大幅收窄。其實,回歸基本,用最簡單的供求關係,已可解釋為何樓價持續高企。

根據差餉物業估價署數字,過去10年,香港私人住宅總存量,增加了不足10萬伙(數字比期內的累積落成量低,因為同期也有舊樓被拆),同期公營房屋總存量增加了11.1萬戶,即住屋總量大概增加21.1萬戶。#

香港私樓存量
2007年底,107.9萬個
2017年底,117.5萬個
10年增加9.6萬個
(資料來源:差餉物業估價署物業報告)

香港公營房屋存量
2008年底:111萬個
2018年底:122.1萬個
(資料來源:房屋署及房委會 房屋統計數字2018)

同期,香港家庭數目增加了約27.6萬戶。換言之,過去10年,家庭數目增加高於單位數目,一定程度上解釋了為何樓價高企、公屋輪候時間也越來越長。但更深入分析,過去10年,中高收家庭數目的增長更是急速。10年之間,月入4萬以上的家庭,由2008年的41.5萬戶,增加至2018年的90萬戶,10年間多了48.5萬戶。

香港家庭數目
2008年:229.5萬戶
2018年:257.1萬戶
10年增加 27.6萬戶

收入4萬元以上家庭
2008年:41.5萬戶
2018年:90萬戶
10年增加 48.5萬戶
(資料來源:統計處)

不少人討論樓市時,會比較香港「中等收入家庭」(2018年底時,家庭月入中位數是2.8萬元)及樓價中位數,得出香港家庭要不吃不喝多少年才可置業的數字,從而認定樓價過高。

但單看過去10年,月入4萬元以上家庭的增長數字,已可看出住屋的供求失衡如何嚴重。當然,世上沒有規定中高收入家庭一定要買樓,但大量中高收入家庭增加,卻會為市場帶來巨大的置業需求。由數據看來,中高收入家庭要置業,也是「爭崩頭」,討論中等收入家庭「如果樓價」負擔是否沉重,似乎有點昧於形勢。

#港府對於私人住宅總存量有兩個差距頗大的統計,此處採用差餉物業估價署數據

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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