選REITs前 必要知的三件事

博客 15:40 2019/03/25

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近日樓市降溫:地產代理被迫放假,按揭申請宗數減少,多個樓盤湧現劈價潮。作為樓價指標的中原城市領先指數(CCL指數)就由上年高位188.64回落到169.95,半年內跌幅達10%。即使是以穩健著稱的房地產投資信託基金(Real Estate Investment Trusts,下稱REITs),也有60%的本地REITs在2018年錄得負回報。作為收息一族,你又是否了解REITs會受甚麼影響呢?

REITs如何運作?

REITs會透過集資持有不動產以賺取定期收入,譬如是持有車位、住宅或商用樓宇等物業收租。基金必須將75%以上資產投資於現金、房產、政府債券或抵押貸款上,而借貸比率不可高於45%,以避免過份進取。如果REITs沒有出現虧損,就會將至少90%稅後收益分派予投資者。

香港REITs與美國REITs有甚麼不同?

目前在香港上市的REITs數目約為10隻,均屬權益型房託(Equity REITs),即是直接投資房產以賺取租金收入。
在美國上市的REITs則超過300隻,有少部份是抵押型房託(Mortgage REITs,又稱mREITs),即向房產持有人或經營商提供借貸以賺取利息收入,一般派息會比權益型高,但比較容易受利率影響。

選擇REITs前必要知的三件事

● 物業地區 及 物業種類
○ 不少REITs會由幾個地區的物業組成,譬如本港與內地的租金可以是雲泥之別,兩地的房屋政策或人口密度也大大不同
○ 一般REITs可持有工業、寫字樓、零售、住宅、酒店、醫療和個人倉儲
○ 物業種類會受個別行業政策影響,選擇前可參照REITs的種類佔比

● 物業出租率 及 租金回報率
○ 雖然物業出租率越高,代表管理效率越高,但也意味現時收益率已接近極限
■ 因為季節性需求,酒店的出租率一般會比工廈、商場、公寓、停車場及寫字樓的低
○ 投資者應該留意不同物業的租金回報率可能會受經濟周期而浮動
■ 根據差餉物業估價署的租金數據,近年本港租金回報率持續受壓,對比十年前的平均租金收益率:
 2008年的住宅收益是3%-4.8%,寫字樓收益是3.9-4.6%,分層工廠大廈收益是5.7%,零售業樓宇收益是4.2%
 2018年的住宅收益是住宅收益是2%-2.7%,寫字樓收益是2.4-2.6%,分層工廠大廈收益是2.8%,零售業樓宇收益是2.4%

● 資產增值項目
○ REITs的總回報是由租金入息和價格波動兩個部份組成,如果REITs購買的資產價格有明顯回調,投資者仍然可能會蝕損
○ 不同的REITs會在年報上公佈未來的資產提升項目,譬如是增購或賣出物業,如果投資項目有盈利,一般都會在股價上反映出來
■ 譬如置富產業信託(0778.HK),自2003年上市以來,物業組合由5項增加至16項,資產估值增長逾11倍
○ 一般樓市指數越高,REITs的資產增值回報便會越高。
○ 相反,如果樓市指數下跌,REITs的資產增值部份可能會錄得負回報
■ 譬如在2018年,80%的本地REITs在不計算派息的情況下都有虧蝕

一張圖透視香港十隻REITs-簡單版

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撰文 : DarkMoney

欄名 : 黑識理財

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