新批按揭負擔比率回落 背後隱藏的問題

博客 14:36 2019/02/20

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金管局早前向立法會提交的文件披露,去年12月,銀行新批按揭的供款與入息比率,輕微下跌至34%。數據反映實際上取用銀行按揭的借款人,供款負擔其不算太高,但同時也隱藏另一層次的問題。

討論前要再三說明,雖然金管局統計的新批按揭負擔低至34%,但統計方式與政府較常引用的「經濟報告」內的按揭供款相對入息比率(最新數字為71%)的方法完全不同,切勿誤會港人供樓負擔突然大減。

金管局的數據來自銀行,由於銀行批核按揭受制於金管局的指引,每一宗批出的按揭貸款,供款佔入息比率都不可能高於5成;而在壓力測試被嚴格執行的情況下,每一宗獲批按揭的供款與入息比率上限只是4成多一點。由於不會全部個案都「借到盡」,此個負擔比率長期低於4成,只是在窄幅上落。

樂觀地看,數據反映透過銀行借取正規按揭(包括按揭保險、又或是銀行職員的高成數按揭),借款人實際上的負擔不重。加上借款人過得了壓力測試「現行按息+3厘」的一關、而在可見將來,港息隨美息上調的幅度又有限。在整體債務偏低的情況下,預期樓市面對外來風浪也會有較強的防守能力。

另一方面,將12月的數字逆推一下:當時新批按揭平均金額413萬元,合約期平均26年8個月,以平均利率2.375厘,供款佔入息比34%計,即12月獲批按揭申請個案,平均入息為51,276元,數字較私樓家准入息中位數的39,000高一截,一定程度上再次印證:中等收入難以負擔一般物業按揭的情況。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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