政府要樓價跌4成?

博客 12:29 2019/01/30

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行政長官林鄭月娥早前在瑞士接受訪問時表示,希望把港人供樓負擔佔入息比率,由目前約70%大降至40%。返港後特首未有就此再作補充,其實有關言論值得關注。因為要達成此目標,可能代表樓價要下跌44%。

林鄭所講的約70%供樓入息比率,來自《政府經濟報告》。其計算方式根據5個條件:一、以市價購買一個45方米(484方呎)單位;二、按私樓住戶(不計公營房屋住戶)家庭月入中位數;三、當前按揭利率;四、7成按揭;五、還款期20年。而最新數字為71%。參考最新數據,大致可理解為,一個月入39,700元的家庭,購買一個樓價770萬元的單位,以7成按揭,20年還款,利率2.375厘,月供為28,235元,佔月入71%。

在5個條件中,單位面積、按揭成數、還款期是統計的基本設定,不會改(此也是受人非議之處,例如7成按揭、20年還款等,都不是今日普遍的按揭條件)。

變數只有樓價、利率及家庭月入中位數。假設利率及月入不變。要供樓負擔由71%變為40%,樓價便需要下跌至430萬元,跌幅為44%。

如果政府真的存在一個政策目標,是要令樓價下跌44%,似乎應該以更直接的方式向市民交代,而非向外媒透露了事。此外,有人將此目標與首任行政長官董建華當年的八萬五比較,但兩者其實有很大差異。

八萬五建屋目標在後來雖然無疾而終,但在開始時,是在施政報告內明確公報的政策。而且八萬五相當明確,而是否達成目標的判準就是建屋量。相對而言,「供款負擔降至4成」究竟是政策目標,抑或是政府高層的良好意願,暫時並不清楚。此外,目標看似明確,但理論上有多種手法達成目標—例如樓價不變,大幅增加私樓住戶入息中位數是一種理論上可行的手法。當然,正常情況下,薪金難以大幅上調,而剩下來的可行手段似乎有兩種。

一種是大幅增加私樓供應,令樓價大跌。第二種是大幅增加資助房屋,滿足草根至中產的居住需求,令居於私樓的以高收入家庭為主,便可在不大幅調整樓價的情況下達成目標。

結果又回到之前的老問題:不管要增加的是私樓抑或資助房屋,都要大幅增加土地。究竟地從何來?在整體供應量不足的情況下,又如何可能達成「供樓負擔降至4成」的目標?

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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