樓價負擔指數反映甚麼問題?

博客 09:00 2019/01/23

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香港連續第9年蟬聯樓價最難負擔冠軍,其實某程度上已不算新聞,以報告的調查方式,香港領先其他對手太多,可見將來都難有對手可挑戰。重要的反而是,調查反映的其實是甚麼問題?

首先要了解,調查比較的是香港的家庭入息中位數(2018年第3季為28,600元)與樓價中位數(717萬元);再得出20.9年的結論。一般人對此的反應,可能是強化了香港人難買樓的印象。電影台新聞訪問中,便有幾個市民表明樓價高至自己一生也負擔不起,較年輕的被訪者更表示,既然如此,倒不如放棄置業幻想,將收入用於其他花費。

但必須強調,有關調查的方法,其實類似政府經濟報告提及的供款負擔數據,以指定方式計算的數字,得出一個數值,但數值未必反映一般人的實際情況。例如去年5月的經濟報告,按揭供款相對入息的比率已高達71%。但事實上正常按揭申請人根本不可能在如此的供款負擔水平獲批按揭。

毫無疑問,717萬元的樓價,不是月入不足3萬的家庭可以負擔。問題是,恐怕香港也沒有多少個月入不足3萬的家庭,真的去購買樓價高逾700萬元的單位。根據普通常識,大家都知道要「睇餸食飯」,負擔不了700萬元的單位,便考慮400萬元的單位好了。

調查真正反映的問題,其實是在供應不足的情況下,資產價格越升越有,有樓階級可以透過加按等財技擴大投資,而無樓階層只可望樓興嘆。香港分裂成有樓興無樓兩個族群,而他們的利益似乎完全不一致。

要解決有關問題,王道的方法只有增加供應。至於有意見認為,要解決香港樓價離地的問題,政府應該增加資助房屋的供應,嚴格而言未必可行。如果整體上住宅供應不足,只是調整供應比例,增加興建公營房屋,短期內甚至可能因為私樓供應減少,令一般市民置業難的問題更為惡化。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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