放寬按揭成數 反而更難買樓?

博客 08:20 2019/01/09

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財政司司長表示,在合適時間可能會放寬按揭成數,以助首期不足市民置業。對於有財力供樓,但欠缺首期的準買家來說,可能會想:今次機會來了。但在慶祝之前,不如先想清楚。

多數人在思考社會政策時,往往會先想到對自己的影響。在按揭層面,假設初次置業人士的按揭成數由6成放寬至7成,不少人會計算自己是否可以提早入市。問題在於,放寬不是只有「你」受惠,而是整體準買家的限制同時放寬。

以賽跑為喻,你認為400米短跑太辛苦,賽會改為跑200米,表面上是易跑了;但得獎名額不變,其實你跑出的可能性未見增加。更有甚者,整體參賽人數可能會因標準放寬而增加,宏觀而言,奪標的難度反而上升。

放寬按揭成數,代表有效需求上升,刺激更多資金入市。當供應未增加的情況下,如何在入市資金增加時又要令樓價不上升,可說是兩難。另一方面,由於政府已表明未來的公私營房屋供應會由過去的6:4,改變為7:3。在十年建屋目標量未見調整的情況下,未來的私樓供應反而會下跌。此種情況下上調按揭成數,可能會刺激私樓價格上升。

至於不少人擔心的供款負擔,在實際操作上反而不是問題。假設按揭成數放寬,但壓力測試標準維持不變,同樣月入的準買家,在年期、利率一樣的情況下,事實上可借入的「按揭金額」是不會改變的。具體來說,在現行的壓測要求下,月入4萬,利率2.375厘,還款期30年,如無其他債務,可借入的按揭上限便是428萬元,放寬成數本身不會改變借款人的負擔。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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