【理財供樓】轉按仍然做得過?

博客 08:00 2019/01/08

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約兩年前做過一次轉按,近期代理又whatsapp來推銷,「之前個按揭應該差不多過罰息期了,會否考慮轉按?現時優惠是H+1.24%,上限P-3%(2.375%),2%cash」。

無錯,2%cash是轉按的推動力,上次轉按現金回贈只是1.4%,收了4.4萬元,扣減律師費5000元,亦實收了3.9萬,作為層樓的輕微維修,幫補不少。

時間一過,3年的罰息期將過,最重要是計一計條數,(1)按揭計劃貴左幾多?(2)由於期間已供了36期按揭,計一計現金回贈仍有幾多?

(1)以借300萬元例子來計,在轉按下,新舊按揭轉按預期兩年多供3600元,而現金回贈則為6萬元,再減去5000元律師費,可以收返約5.1萬元。

值得留意的是,如果只是做一次轉按,之後便沒有再做,全期利息便因為按揭計劃貴了,而多付4.5萬元。所以轉按是「洗濕左個頭」,每次都要做,否則便只是轉了個貴plan;每過罰息期(一般為兩至三年),便做一次轉按,可享盡個回贈優勢。

(2)由於轉按每次續借,都因為已供了兩、三年,實際所借的本金已減少,回贈額亦相對減少,直至轉按回贈金額已不能覆蓋轉按的成本,便不可再做。

美國本輪加息周期好像見到盡頭,期間加了9次息,每次0.25厘共2.25厘,但香港只加了1次普遍為0.125厘息,現時還有估美國減息機會,無論如何,銀行的加息步伐並不快,而且在加息周期的循環下,有加息、有減息,隨時會有更優惠的供款利率。不過,轉按的現金回贈,只是辛苦供樓以外的甜頭。

註:市場話有指引回贈多於1%的金額,只可在按揭貸款裏扣數,不過個人經驗,以往都是一筆過收。

【關於作者】

喜歡比較數據,資料搜集,多角度分析事件,老闆叮囑要快手做,但慢工才能出細貨

撰文 : 今星

欄名 : 經人評論

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