估價與樓價的關係

博客 13:00 2019/01/02

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有傳媒、地產代理引用銀行估價資料,指近期銀行估價較去年中高位出現明顯回落,反映樓價有進一步調整壓力;更有分析認為,銀行下調物業估值,是看淡後市,判斷樓價將下跌,甚至是銀行「收水」,不願冒險多借的表現。有關觀點對估價機制有一定誤會。

上述觀點似乎是認為:銀行如果想多做按揭生意,便會在估價上採取較寬鬆的態度;而現時銀行對物業估價下跌,便是不想多做按揭生意了。

其實,按揭是以物業作為抵押品的貸款;在貸款機構批核時,「抵押品價值」便是一個關鍵問題,除了銀行內部有估價部門,為了公平起見,一般會要求由獨立第三者作出估價報告。物業估價一般有兩個標準,其一是同類單位的新近成交價,多數用於住宅物業。其二是參考單位的租金回報,多數用於工商類物業。

要留意的是,不管根據的是新近成交價抑或租金回報,都是已發生的事實。由此而得的估價,是一個滯後的指標。簡單來說,我們看到銀行網頁上的物業估價較之前下跌,原因只是樓價回落,而不是反映銀行對樓價作出某些前瞻判斷。

當然,現實中買家為了按揭融資,都會參考銀行的估價來議價。而在市況偏淡的買家市場,買方可能按銀行估價再向下調作為出價策略。因此,不排除估價偏軟,對樓價調整有一定的推動作用。正如樓價指數向下,可能令市場信心進一步下跌,但本質上,樓價下跌是樓價指數向下的原因,而不是相反。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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