新盤二按或引爆樓市泡沫?看清事實才說

博客 11:15 2018/12/19

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樓市調整之時,市場不時有一些似是而非的怪論出現。其中一個,是「新盤二按可能引爆樓市泡沫」。此類說法驟眼看來合情合理,而且聽起來危機四伏,引人入勝。問題是,有關說法欠缺實際支持。

現時市場上的正規二按多出現在新盤,根據金管局的統計,一至十月有2,117宗新批銀行樓按涉及二按貸款,同期一手新批按揭有13,582宗。反映新盤成交中,二按比重不低。

我們之前提及,絕大部份新盤的二按,為了吸引買家,都設有優惠期,期內或者是利率較低、或者是只供利息,設計的目的,都是壓低初期供款。而當優惠期完,借款人開始以正常利率供二按時,供款額可以大幅上升。

轉按避高息是否可行

過去坊間應對二按的「策略」,是優惠期完時轉按至銀行,以避開以相對高息供樓。但此策略是否可行,一大因素是樓價要持續上升,萬一樓價升幅不似預期,二按借款人便難以轉按。

現時樓價調整,早兩年借取二按的買家,正正面對樓價下調,難以轉按、加上優惠期完結,二按利率上升。萬一此類業主大量斷供、貸款機構收回物業拍賣,豈非會加大樓市下調壓力?

壓力測試才是關鍵

需要留意的是,「二按優惠期完利率上升」只是事實的一部份。另一部份是,正規二按由於涉及銀行一按,一按+二按貸款的申請,都要通過壓力測試。而且二按的「當前利率」會以優惠期之後的利率為準。以此計算的二按,加上一按貸款,各自再加息3厘,供款不逾壓測標準,才可獲批貸款。

簡單而言,雖然二按會令整體按揭成數上升,但在壓力測試的機制下,如果最優惠利率不變,借款人在二按優惠期後的一、二按總供款,會在限制在月入4成多的水平。

換言之,二按借款人在優惠期後,的確會面對供款增加的問題,但現行的壓測準則,其實已為他們預留一定緩衝空間。說新盤二按可能會爆煲,似乎是有點過慮。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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