負資產與CALL LOAN

博客 09:00 2018/12/12

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樓價調整,一些消失一時的怪論又重現江湖。其中一個與按揭有關的,是物業成為負資產,銀行會CALL LOAN(收回貸款)。在某討論區,正反意見可以持續幾十版,蔚為奇觀。

說「負資產會被CALL LOAN」者,引述「他朋友」的經驗,說朋友在上一個高峰期買樓,結果樓價下跌,市值低於按揭欠款,即使期準時供樓,銀行亦來電要他補差價。朋友無錢,被迫向同一銀行借取個人貸款頂數。

有一定年紀的香港人,應該記得十年多年前,樓價較高峰期下跌6、7成,負資產遍地的情況。金管局統計,2003年負資產按揭達10.6萬宗,但那時業內鮮有聽聞銀行會向準期供樓的業主CALL LOAN。原因很簡單︰負資產的出現,不是個人行為,而是整體樓價下跌的結果。如果銀行以負資產為CALL LOAN準則,當年便會有數以萬計的業主被追收貸款。而業主無現金支付欠款,銀行收樓,收回的物業資不抵債,拍賣賣出便即時變壞帳——CALL LOAN不單不能保護銀行利益,反而會影響整體銀行體系穩定。銀行出於自身考慮,對付負資產的較佳策略,是讓借款人慢慢還款,令欠債逐漸下跌。

要留意的是,上一個高峰期,香港的按揭監管相對寬鬆—整體按揭成數較高、也無壓力測試,投資者亦容易以一份收入,向多家銀行申請多個物業的按揭。在此背景,加上樓價大跌7成的情況下,香港小業主的還款紀錄仍然優異,90日拖欠還款的最高紀錄是1.4%——大約相當於美國「正常日子」的拖欠數據。

在近年按揭指引更趨嚴格、平均按揭成數又較低的今日,按揭成為不良貸款的機會較之前大跌,銀行又為何要採取有別於上個高峰期的策略?

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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