用P按定H按好?

博客 13:00 2018/12/05

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過去一段長時間,無論是揀P按抑或H按,對借款人來說都不成問題。不過,近日取用按揭的借款人,可能都會為一個小問題而「腦交戰」:究竟應該用P按抑或H按?

H按以拆息為計算基準

之前幾年,H按的條件曾長時間優於P按。主要原因在於H按以拆息為準計算按息,另外設有以P為準的鎖息機制;而且多家銀行提供的H按鎖息,利率等同P按的最佳條件。

簡單講,當時選用H按,在拆息低的日子,利息會較便宜。而在拆息高的日子,按息最多也只是等同P按。有贏無輸,借款人可以選擇自然都選H按。

近期的變化,是多家銀行開出的H按,鎖息會輕微高於P按最佳條件約0.1厘。而在計算拆息後,一般新批H按會轉用鎖息供樓,供款利率會輕微高於同一銀行的P按。在此情況下,10月新批按揭中,P按的比例大幅上升,已逼近新批合約的一半。

時移勢易 H按與P按差異不大

令人「腦交戰」的地方在於,H按始終有兩個計息機制,而且供樓以低者為準。過去多年嘗過拆息偏低好處的業主,可能會期望他日拆息回落,令供樓利息大幅低於P按。畢竟,現時選用H按,只是比P按利息貴10點子(0.1厘),但萬一拆息下調,理論上供樓利率可以低P按幾十點子。

拆息在未來有沒有大幅回落的空間,當然難以斷定。在10月份的統計中,選用H按的比率輕微高於P按,但走勢上前者是在減少,後者是在增加。事實上,要詳細計算的話,現階段兩者的對借款人的分別極為輕微:最優惠利率及拆息息差不別的話,用P按較平息;相反,如兩者息差擴大,H按「可能」會在某些時間較平息。

料P按再成主流產品

不過,由於P按有檯面上的好處,而H按只有「潛在的好處」;估計P按往後的使用率會再上升,重新成為按揭市場的主流產品。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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