本港樓市步入調整大浪
數據顯示，本港樓市於近月有回調迹象，並是自2015年10月以來的最長跌浪（見下圖），數據反映本地樓價已步進一個較長的調整期。經濟學家關焯照相認為，在當時的形勢，本港樓市於未來一至兩年會經歷調整大浪，相信樓價要下跌兩成，跌勢才有機會喘定。
關焯照指，香港樓市面對強大逆風，除了樓價已升至難以負擔水平之外，中美貿易戰和美國聯儲局加息的兩個負面因素已足夠令本地樓價出現較大的回調幅度。特別是中美在貿易上的爭議是不利環球經濟表現。對美國來說，向中國出口徵收關稅不但不利美國消費者，而且更會推高當地的通脹，最終迫使聯儲局採取更進取的加息手段。
美元強勢增亞洲走資壓力
過去幾季的美元強勢是來自市場預期美國通脹升溫，所以聯儲局不會在加息上手軟，然而美元走強只會增加亞洲區的走資壓力，不利區內的資產價格。從今年1月恒指於33484點見頂後便輾轉回落至現時的26000點水平來看，美元升值的確是其中一個重要因素，可以解釋到港股顯著回落的原因。
一旦本月底習近平和特朗普的會面未能為中美貿易戰打開僵局，市場將會變得更恐慌，屆時港股和本地樓市所面對的壓力只會有增無減，對投資者來說，這絕對是一件壞事。
信心回落增樓市壓力
另一個令本地樓市受壓的理由是信心問題。從來資產價格泡沫化的最重要成因是投資者的非理性亢奮（irrational exuberance），當投資者預期樓價長升長有，即使價格已完全不能以基本因素來解釋，部分投資者仍會無視風險，入市掃貨，因為他們相信市場仍有其他投資者會用更高價接貨。
當然，這種非理性亢奮始終會消失，因為泡沫本身已是代表不可以持續的現象，所以，當買進的力量差不多完全消耗後，資產泡沫便會爆破，而投資者也會開始留意負面因素，甚至將其影響無限擴大，令致市場信心明顯下滑，屆時便是資產價格大幅下跌的開始了。
銀行減按息 樓市凶兆
如果大家有留意最近有銀行開始減按揭息率，這其實是一個極差的訊號。原因是銀行是商業機構，只會爭取利益最大化，所以銀行肯減按息來吸客，代表現時按揭生意難做，即是入市買樓的人士較以往少得多。從這角度來衡量本地樓市表現，銀行減按息絕對是凶兆。
現時仍有大量外來資金停泊在香港的銀行體系，這其實是一個非常不正常的現象。因為在過去兩三個月，港美息差持續擴闊，在聯滙制度下，「套息」活動理應顯著增加，最終驅使大量外來資金離開港元。然而，這情況並沒有發生，究竟「咩葫蘆賣咩藥」？關焯照相信答案是外圍根本沒有好的投資機會，所以投資者才將資金繼續泊在香港。其實這現象表示現時的投資環境是相當差，本地樓市也不例外。
未來幾季料樓市現熊蹤
香港樓市經過9年的大牛市，最終仍不能避免見頂回落收場，在未來幾季，本地樓市是有頗大機會現熊蹤了。
欄名 : 樓市點評