息口或見頂 樓價未必跟彈

博客 13:00 2018/11/28

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市場估計,下個月美息再上調1/4厘的機會偏高,但香港拆息低企,9月份本地銀行加息但加幅不及美息的故事可能重現。加上美國聯儲局鴿派聲音主導,市場估計來年美息加幅有限,加息期亦可能提早完結。正處調整期的港樓,會否應聲反彈?

利率或許會在明年提早見頂,不論對在供樓的業主,抑或有意入市的準買家來說,都應該是好消息

市場常見的一個定見,是「加息不利樓市」,如果市場本來估計息口上升,但加幅不似預期,豈不是會刺激樓價反彈?如果將目光固定在近3個月的市況,似乎會強化以上定見:9月底香港銀行在12年來首次加息,之後樓市市況便明顯轉弱。

不過,如果將目光放遠一點,我們會發現,加息、減息,與樓市表現其實沒有太大關連。短期而言,息口變化會有心理影響,包括最近一次本地銀行上調利率1/8厘,配合其他外圍因素惡化,可能造就了樓市調整。但參考往績,輕微的利率變動,對樓市的影響有限。

如果利率走勢一如鴿派預期:美息再加2次左右便見頂(而港息加幅可能會打折),樓市可能會受惠於一時的信心增強。但現時有較大影響的,應該是其他外圍因素:包括中美貿易戰、來年經濟增長可能放緩、股市下跌帶來的負財富效應等。

利率或許會在明年提早見頂,不論對在供樓的業主,抑或有意入市的準買家來說,都應該是好消息;但在外圍因素見改善前,不宜片面高估利率見頂的利好作用。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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