P按會戰勝歸來?

博客 09:00 2018/10/17

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經過8月份銀行上調新造按揭利率、9月上調最優惠利率後,按市出現新形勢,傳統上主導市場的最優惠利率按揭(P按),或有機會挑戰拆息按揭(H按),重新成為按市主流產品。

過去幾年,H按在多數時間主導市場,新批按揭中,往往逾9成採用H按。原因在於,H按提供以最優惠利率為準的鎖息機制,而鎖息過去一般等同P按的最佳利率,而每月供款,更是以H+及P-兩個計算方法中的低者為準。在此情況下,自然是多數用家選用H按。

而在8月調整按息後,多家銀行將P按及H按的按息重新定位,H按仍有以P為準的鎖息,但鎖息一般比起P按利率卻會略高。例如H按開出H+1.3厘的條件,而鎖息為P-2.9厘;而同一銀行的P按,利率為P-3厘。由於近日一個月拆息大致在1.6厘左右,借款人選用H按,實際上會以鎖息供樓,而按息會比P按高0.1厘。

H按鎖息上調 利率略遜P按

正是多家銀行都有類似的安排,近日新申請按揭個案中,選用P按的比例似見回升。如果主要銀行都維持上述P按及H按的利率設計,估計P按有機會逐步擠走H按的市佔率,重新成為主流按市產品。當然,過程充滿變數,如果成行為吸引客戶,又再增加H按的優惠,結局便將完全改變。

作為用家,未必會關心新取用按揭中的H按及P按比例;最大的關心,應該是「現時申請,究竟H按較抵抑或P按較抵」。其中一個考慮是,現時H按的利率雖然略高於P按,但長遠而言,會不會出現拆息大幅回落,令H按按息反而較低的情況?

現時一般新造H按利率約為H+1.3厘,10月16日一個月拆息約為1.57厘,即供款利率為2.87厘,而多家P為5.375厘的銀行,為H按開出的鎖息上限為P-2.9厘,即2.475厘,實際以供款以2.475厘計算;而P按條件為P-3厘,即2.375厘。要H按的利率低於P按,一個月拆息要回落約0.5厘,至1厘水平,而最優惠利率不變,屆時才會出現H按利率較P按低的情況。

按揭申請人在P按及H按之間考慮時,不妨問自己:拆息是否有大幅回落的空間?

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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