朝三暮四的供應比例

博客 09:00 2018/10/10

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市傳施政報告,會落實將公私營房屋比例由6:4,調整為7:3。即未來每一萬個新單位,有7成為公營房屋、3成為私樓。此舉可望增加申請居屋的中籤機會、縮減公屋輪候時間。但反過來,在未能增加整體供應量的情況下縮減私樓比例,反而會令私樓供應緊張的情況惡化。

「朝三暮四」現代多以形容用情不專,但原本故事說的是對猴子的食物供應,只是改變朝暮之間的供應比例,但實質數量不變;恰似在未能有效增加整體住宅供應的情況下,調整公私營房屋比例應對。

公平而言,增加的公營房屋,性質上與私樓有所不同。後者在商言商,發展商市好市淡也希望盡量推高成交價。在供應不足的情況下,樓價高企,能負擔私樓的都是中高收入家庭。相反公營房屋有福利性質,租金/售價有一定限制,供應不足是,租金價格也不會升,只是輪候時間增加。而多了供應,會多了基層家庭受惠。

整體供應不變 私宅量或減25%

問題在於,現時公屋輪候平均時間已逾5年(目標原為3年)、上半年居屋未調整折扣時,4,400伙供款引來15.2萬個申請。在整體住宅供應維持、而只是調整公私房屋比例的情況下,公營房屋每年供應量大概較現時增加17%,對下調公屋輪候時間,或增加新居屋買家置業機會的作用相當有限。

相反而言,同樣假設整體房屋供應量不變,私樓比例由4變3,卻等同減少25%供應量。情況可能令私樓價格難負擔的問題惡化。當然上述計算是基於「整體供應量不變」的假設,如果政府有方法增加住宅供應量,故事的發展便會大為不同。

究竟是朝三暮四,整體供應不變;抑或整體供應增加之餘,再增加公營房屋比例,效果可以完全不同,現時的主要變數,便是政府能否在可見將來,能否提供更多土地了。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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