加息與壓力測試

博客 09:00 2018/10/03

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本地銀行上調最優惠利率,除了對供樓業主的影響,不少分析亦指出,在按息上升後,如壓力測試的要求不變,按揭申請人可借入的按揭金額會逐步減少。更有意見認為,當局應該修訂壓測標準,究竟加息對壓測有何影響?而後者又是否應該因應市場利率修訂?

金管局在2010年引入壓力測試,最初是「現行按息加2厘時,供款不逾月入6成」;其後在2013年,標準收緊至「現行按息加3厘時,供款不逾月入6成」。以一個月入3萬元,無其他債務,置業為自用的按揭申請人而言,當按息為2.25厘時,可通過壓測借入的按揭貸款上限為325.9萬元;加息0.125厘後,如壓測標準不變,可借入樓按貸款會輕微減少4萬多元。當按息進一步上升,如升至3厘時,同一申請人可借款的金額會跌至300萬左右。

現行壓測標準對月入3萬元按揭申請人的影響:

按息 「+3厘」壓測下的借款上限
2.25厘 325.9萬元
2.375厘 321.4萬元
2.75厘 308.4萬元
3厘 300.2萬元

#假設借款人置業為自用、並無其他債務、還款期30年

部份意見認為,當初壓測的設立,背景因素是極低息環境。壓測可以有效提醒置業人士,利率回升的風險。而一旦利率慢慢正常化,壓測的標準便可相應放寬。

以上觀點並非無理。問題有兩個,在風險管理上,其實難以判斷利率正常化的步伐終點何在。參考聯儲局聲明,可以預期在今次美息上升周期,大概會在2020年止步,而美息尚有約1.25厘的上升空間。可說現時的「+3厘」的壓測標準十分保險。但誰又可保證聯儲局不會看錯市?美息不會有更大的上升幅度?

第二個問題是,如果下調壓測要求,會否被解讀為「減辣」?反而刺激樓價上升?以上問題,特別是後者是近乎無解。雖然下調壓測標準的意見並非無理,但連帶影響太大,估計現行的壓測標準,會再延續一段時間。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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