【理財置業】五種未能轉按的原因

博客 09:00 2018/09/12

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樓按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況:1)估值不足;2)未能通過壓力測試;3)信貸紀錄欠佳;4)擔保人問題;5)文件不齊全。

  1. 估值不足

近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入市的買家。以2年前購入一個1000萬元新盤,當時借取共8成按揭的例子計,2年下來,未償還按揭餘額應該仍逾750萬元。

受限於按揭指引,樓價1000萬元以上物業按揭成數上限5成。要「無痛轉按」,即借款人不必抬錢贖會的話;上述物業現值要達1500萬元,即2年累積上升5成。如果升值不如預期,借款人又欠缺現金填補新舊按揭的差額,便難以轉按。

  1. 未能通過壓力測試

轉按也要通過壓力測試,而未能通過壓測的情況又可細分為兩類,其一是借款人借入原有按揭後,個人財務狀況惡化,例如收入減少,即使是原額轉按,都可能過不了壓測。第二種情況又是同新盤有關,過去一些新盤提供的發展商按揭,批核標準可能較銀行寬鬆,甚至是所謂「呼吸PLAN」(號稱無條件批核);財政狀況欠佳的買家可能透過類似計劃借取貸款,但到了要轉按至正規銀行時,卻可能會出現過不了壓測的問題。

  1. 信貸紀錄欠佳

就算物業估值、個人收入沒有問題,也不表示銀行一定會批出按揭。常見的原因是按揭申請人的信貸紀錄欠佳,例如出現較多的遲還款紀錄、涉及財務的訴訟等,都可能會影響按揭批核。

  1. 擔保人問題

部份借款人在借用原有按揭時,本身可能收入不足,需要親人作擔保才順利借取款項。技術上在轉按時,如果本身財政未能通過壓測,只要親人首肯仍作擔保,應該也可能通過轉按的壓測。問題是要親人持續作擔保,可能難以啟齒。部分借款人可能因此寧可不轉按。

  1. 文件不齊全

就算樓價、收入、信貸紀錄等都不成問題,申請按揭(包括轉按)時,如果收入證明文件不齊全,例如欠缺稅單、出糧戶口紀錄等,都可能影響按揭批核。無論是新買賣按揭抑或轉按,申請人都宜在事前準備相關文件。

上述多種情況,除了不齊全的文件可以花時間補救外,其他都都較難處理。如果問題真的難以解決,借款人便唯有打消轉按的計劃。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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