P按比例會否回升在於銀行取態

博客 09:00 2018/09/05

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  • 銀行取態左右P按使用比例
  • H按仍有潛在「優勢」

近期拆息偏高,實際上H按用家大部分會轉以「鎖息上限」計算供款。有指情況持續,可能會令市場選用P按的用家比例上升。不過,實際上左右P按使用比例的,並不是一眾小業主的選擇,而是銀行的取態。

近一年拆息高企,大部分時間,多數H按,實際上都會轉用以最優惠利率(P)為準的鎖息上限供樓。但除了2至6月部份銀行推銷定息按揭產品,令定按使用比例一度高達新批按揭67%外,其他時間H按仍然主導市場,7月份新批按揭的H按比例便高達94%。而隨銀行體系結餘下跌,拆息持續高企,H按的實際優惠已不存在,不少人估計P按的使用比例可能逐步回升。

當前H按仍有「潛在優惠」

現時的情況其實甚為有趣,在7月份,銀行未上調新批按揭利率,其時新批H按利率一般為H+1.23;7月份一個月拆息在1.62厘至2.02厘之間上落,但即使是拆息最平的那天計息,以H計的按息都會達2.85厘,實際上都會轉用P減的鎖息(當時一般為2.15厘)上限供樓;利率等同當時市場一般P按利率—在借款人角度而言,H按的供款、利息支出與P按並沒有任何分別。

不過,要留意,對申請按揭的人士來說,H按其實仍有一個潛在的「優勢」:它有兩個計息標準,計算供款時,以低者為準。雖然近月因拆息偏高,供樓時會用P減計數,利率與一般P按沒有差距。但始終不能抹殺,未來拆息回落,「H加」低於「P減」的情況有可能再出現,其時供款便會輕微減少。雖然現時看來,上述情況出現的機會不高,不過,可以選擇的話,借款人自然是揀選潛在優惠較大的H按。

如果銀行開出H按及P按的其他條件一樣,而H按以P計的鎖息上限等同一般P按(例如H按利率為H+1.24,鎖息P-3;而P按利率亦為P-3);對借款人來說,理性的選擇仍然是H按。

要P按選用比率明顯回升,除非H按產品連「潛在優勢」也消失,例如鎖息上限會比新批P按的利率為高。而此點的主導權,從來都在於銀行,而非借款人手上。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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