小業主要如何應對加息周期

博客 09:00 2018/06/20

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  • 未來2年最優惠利率或上升1.5厘
  • 相對曾高見逾十厘按息 對樓市壓力預料低得多
  • 要維持供款不變 可選擇轉按或進行部份還款

美國持續加息,香港最優惠利率上調也只是時間問題。面對大環境改變,需要償還按揭貸款的小業主,又應該如何部署?例如,應該考慮減債或加快償還按揭欠款嗎?

市場利率上升,所謂天要落雨,不是個人可控。但在考慮任何部署前,倒不如看看雨勢有多大;畢竟,面對濛濛細雨,與黑色暴雨,理應有完全不一樣的應對方式。

參考聯儲局的點陣圖,今年會再加息2厘,至2020年,聯邦基金利率大概會比現時上升1.5厘;而較長期利率大概比現時高1厘。簡言之,如果聯儲局諸君對後市的預測與現實大致相符,美息可能會再上調共6次,然後有機會稍為下調。

換言之,未來2年就算本地最優惠利率跟足美息走勢,2、3年後的按息,大概會在3.75厘水平。此程度的加息,是和風細雨抑或是黑色暴雨,不同人會有不同的主觀感受;但相對於90年代曾經高見逾十厘的按息,對樓市的壓力預料會低得多。

未來2年 最優惠利率或上升1.5厘

不過,預期利率升幅不大是一回事,按息上升,供款始終會增加,對小業主來說,又是否應該進行任何部署,加以應對?

在此,小業主要問的是,所謂「應對」,目的是什麼?按息上升,直接的影響是每期供款上升。如果小業主真的很在乎每期供款上升,理論可以要求原有銀行/以轉按的方式,延長還款期;又或進行部分還款,都可以令每期供款減少。

以欠款200萬元,尚餘還款期20年,按息2.15厘為例,月供約10,260。如果按息上升一厘而還款期不變,每月供款會上升至11,242元。如果要在加息一厘後維持供款不變,可以選擇部份還款,在償還20萬元後,每月供款可回落至接近原有水平。相對而言,如果借款人以轉按方式,維持原有按揭金額,只要將還款期延長至22至23年,每月供款亦可回落至未加息前水平。當然,轉按獲得的現金回贈,亦可在一定程度上抵銷因加息而上升的利息支出。

展望未來兩年,潛在的加息幅度未必太大,估計不會有太多小業主會考慮以部分還款方式減少每月供款。但如果在最優惠利率上調後,銀行現有的按揭優惠未有大幅縮減,估計會有更多的小業主,會透過衡常轉按的方式,應對加息影響。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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