樓按優惠看加息

博客 09:00 2018/06/06

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  • 部分銀行開始調整按揭條件
  • 調整條件 或因遲遲未加最優惠利率
  • 本月最優惠利率是否上調仍未明朗

市場預料下周美息將上調,但對於本地最優惠利率是否跟隨,仍是莫衷一是。而在最優惠利率可望上調之前,部分本地銀行開始調整按揭條件,包括H按的鎖息上限上調,以至下調現金回贈。隨按息上調,香港業主習慣多年的樓按優惠,是否行將消失?

據報個別銀行近日調整新批樓按條件,包括將H按的鎖息上限調整。由之前的P(5.25厘)減3.1,改為P減3。以近日一個月拆息約1厘,新批按揭條件H+1.4厘計,利息為2.4厘。在舊有鎖息機制下,按息原為2.15厘,在新條件下,按息便升至2.25厘。

此外,早前有多家銀行上調樓按現金回贈比率,至貸款額1.9%水平,近日卻有銀行將回贈大幅下調至1%以下。究竟是否臨近加息,銀行開始削減按揭優惠?未來按揭條件又會否越來越辣?

單純以按息而言,在聯繫匯率制度下,港息方向大致上要跟隨美息,在美國加息周期;香港按揭利率上升,大概是無可避免。但近日部分銀行上調H按的鎖息,以及下調回贈,與其說是「因為即將加最優惠利率」;更接近現實的原因可能是:「遲遲都未加最優惠利率」。

本月最優惠利率是否上調仍存變數

現時市場上大部分新批按揭,都是以拆息為準(近幾個月「定息按揭」盛行,但一般定息期只1年,其後恢復以拆息計算,可說是H按變種)。拆息近年輾轉上升,而最優惠利率不變,大量H按已轉以「鎖息上限」供樓,結果是銀行賺取的息差減少。因此,部分銀行上調新批按揭的鎖息機制,其實是最優惠利率遲遲不加的結果:為了保持息差,惟有調整新批按揭條件。或者可以說,那其實是「暫時不做按揭」的訊號——至於「暫時」,指的是等待息差改善,亦即是最優惠利率回升。

但要留意,不同銀行的利息成本不同,其他銀行可能仍可接受現時的按息息差,因而不介意維持既有的H按鎖息、現金回贈水平。由此引發的下一輪博奕亦值得留意:理論上現時的「最優惠利率」是各家銀行自己決定的。但現實中,對銀行來說,如果自己加最優惠利率,而同業決定維持,那些以P為準的貸款利率便會「高人一等」,等同趕客。安全一點的策略,是等待業內領頭羊先加。不過,萬一領頭羊認為再收窄一點的息差都可接受,便可能不會緊跟美國步伐加息。

因此之故,本月最優惠利率是否上調,仍不是十分明朗。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司聯席董事

欄名 : 宏觀論按

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