按揭現金回贈須知

博客 09:00 2018/05/23

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  • 銀行提供多於貸款額1%的回贈沒有違規
  • 下調實際借款額 換取較高現金回贈是較佳選項

新盤開售,有銀行以高額現金回贈吸引買家申請按揭,回贈可高達貸款額1.9%;但另一方面,有買家新做按揭,借款400萬元,回贈卻只有4萬元。究竟要符合什麼條件,才可取得較高按揭回贈?

過去十多年來,按揭市場有一個慣例,借款人成功向銀行申請按揭,取用貸款後,可獲銀行提供相當於貸款額1%的現金回贈:借款100萬元,現金回贈可達1萬元。數目看來不多,但考慮到現時新造按息只約2.15厘水平,即100萬元貸款,銀行首年收取利息不足21,500元,而在銀行分銀未收時,已要先向客戶回贈1萬元,按揭業務競爭之激烈可見一斑。

不少人可能以為,銀行按揭現金回贈1%的「上限」出於金管局指引;此理解不完全正確。金管局在2012年就按揭現金回贈發出指引,認為現金回贈不應過度,否則有違按揭風險指引,因此若果現金回贈金額超過住宅按揭貸款額的1%,在計算按揭成數時,必須將整筆回贈金額包括在貸款額內。換言之,銀行即使提供多於貸款額1%的回贈,也沒有違規——只要在計算按揭成數時,將「整筆」回贈計入貸款額內,而總貸款額不可超逾按揭成數上限指引。

舉例而言,一個1000萬元的物業,現時按揭成數上限是5成。銀行根據現時標準按揭成數上限,批出500萬元按揭,並提供5萬元回贈,完全合附規格。如果借款額是490萬元,銀行提供9萬元的回贈(貸款額的1.8%),計算按揭成數時,總貸款額便要算成499萬元(計算還款仍然是以490萬元計算);也一樣沒有違反指引。換言之,對於貸款額低於按揭風險指引一定水平的客戶,銀行其實有一定彈性提供略高的現金回贈。

相反,如果同樣是1000萬元的物業,而借款人無論如何需要借盡按揭指引容許的上限500萬元,銀行的現金回贈上限便是貸款額的1%,亦即5萬元。

在上述兩種情況,如果其他條件,包括利率、還款期都一樣的話,除非借款人別無選擇,否則下調實際借款額,換取較高現金回贈會是較佳選項。要留意的是,部分情況,例如涉及按揭保險的高成數按揭,多數銀行會以樓價6成計算現金回贈,借款人所得的回贈會較同樣借款額,但不涉及按保的個案為低。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司聯席董事

欄名 : 宏觀論按

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