新盤空置稅需要供應配合

博客 09:00 2018/05/09

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  • 若推空置稅 理論上會加快發展商推盤速度
  • 減慢銷售樓花速度 推出的單位數目其實不會增加
  • 短時間內新盤供應增加 只是將未來的供應調前

政府對於是否開徵新盤空置稅鬆口,坊間的有關討論亦增加。針對發展商有樓不賣的空置稅,坊間似乎甚為受落。相反,各路分析對空置稅遏抑樓價的作用都不以為然。

中國歷朝史書討論物價上升,必然會提及奸商「囤積居奇」;影響下來,囤積貨物的商人例必被視為奸商。問題是,囤積居奇通常是供不應求的結果,而不是原因。商人眼見貨物供應短缺,認為推遲賣出貨物可獲更高利潤,才會囤積。而供應充足的貨物,是沒有商人會花時間去囤積的。史書上批評商人囤積,未必是官方不懂簡單的供求理論;但安立名目批評商人,更容易轉移焦點。為了朝廷維持民心,商人少不免要犧牲一下。

據官方數字,市場上已落成又未出售的住宅,大概有9000伙;接近於半年的私宅落成量。以「囤積居奇」的傳統角度分析,自然是發展商判斷拖長來賣,會有較佳的利潤。由此考慮,如果政府推出空置稅,提高發展商囤貨的成本,理論上會加快發展商的推盤速度。

問題是,此舉未必可以令樓價下跌。當官方強制發展商加快銷售樓花時,只要發展商判斷未來供應仍是短缺,大可減慢銷售樓花的速度,一來一回,市場上推出的單位數目(樓花+現樓)其實不會增加。

極端而言,即使政府迫使發展商加快推售現樓,而且成功令發展商沒有減慢樓花銷售;結果也未必對買家有利---短時間內新盤供應增加,一時之間的確可令供不應求的現象改善。不過,貨尾消耗,也只是將未來的供應調前。或者說,只是將運房局統計中的9萬多個潛在供應調前撥後,宏觀上並不會改善供不應求的大格局---短期內一手樓價或因貨尾、樓花加速應市而回落;但往後供應短缺,仍是會推動樓價上升。

要有效改變發展商囤積,歸根究底,還是在於理順長期供應。反過來的問題是:如果政府可以有效增加長遠房屋供應,又何必增收空置稅?

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司聯席董事

欄名 : 宏觀論按

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