應該借盡嗎?

博客 09:00 2018/03/28

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  • 銀行爭取按揭業務 現金回贈越來越高
  • 近年存款掛勾按揭組合幾乎成為定例
  • 借款人為賺盡優惠 寧可讓按揭欠款越滾越大

阿媽教落,買樓最好少借銀行錢,即使要借,也要節衣縮食,盡早供甩按揭。但今時今日,遊戲規則似乎已經改變:提早還清款項,仍然可以減少利息支出。但不少借款人為了賺盡優惠,寧可讓按揭欠款越滾越大。

本來借得越多,利息支出就越高。不過,近年出現兩個因素改變了遊戲規則,其一是越來越高的按揭回贈,其二是存款排勾按揭組合。在上一個世代,借錢供樓就要付利息,根本沒有現金回贈一事;但近年銀行爭取按揭業務,現金回贈越來越高。現時如果借款成數低於金管局指引,可獲銀行提供高達貸款額1.7%左右的現金回贈。

單純是現金回贈,最多是吸引小業主頻繁轉按;按理不會令小業主採用「借盡」的策略(借盡指在符合監管要求下,借取指引容許、甚至超出自己理財需要的最大金額)。但近年存款掛勾按揭組合幾乎成為市場定例,銀行會向按揭借款人提供等同按息的存款利率,優惠一般為按揭結餘的一半;加上現金回贈,漸漸吸引小業主採取「有幾大借幾大」的策略。原因在於,小業主如善用有關安排,其實不需為借多了的金額支付利息,但卻會因借款額上升而令現金回贈額增加,變相出現借多了更慳息的效果。

舉例而言,物業市值600萬元的現契樓,業主本想透過按揭套現100萬元。以現時的利率計,年息約2.15厘,而借款可獲現金回贈1.7萬元。如果業主可以通過壓力測試,將借款額增大至200萬元,年息仍是2.15厘,現金回贈約3.4萬元。借款倍大了,一年利息支出應該約4.3萬元;但將多借的100萬元存入存款掛勾戶口,又會收回2.15萬元的年息。一來一回,借款額大了,但利息支出無變,現金回贈卻增大了,業小業主來說,自然是可借多少就借多少。如果2、3年後罰息期完結,而樓價又上升了,小業主持續施行借盡的策略,便會出現按揭欠款越供越多的現象。

如果符合條件(包括物業估值及收入可通過壓測),小業主又應否採用借盡的策略呢?小業主將借款增加,賺取更高回贈,並將多借的金額存回高息存款戶口,原則上不會增加借款人的風險;問題在於,如果小業主套取巨額資金後,不甘於賺取等同按揭利率的存款利息收入,將資金投放於較高回報(風險一般也較高)的投資項目,萬一投資失利,便可能冒受額外損失。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司聯席董事

欄名 : 宏觀論按

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