大屋苑上車單位逾400萬的衝擊

博客 09:00 2018/03/07

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  • 樓價跳至4字頭,對準買家的財政安排是天壤之別
  • 會否放寬按保適用範圍是後市主要變數

踏入2018年以來,樓價大致上持續上升;早前有報導指,樓價一向落後的屯門區,低於400萬元的二手放盤只約11個,而按消耗速度,可能在暑假前後已會被吸納。樓價由3字尾跳至4字頭,在數值可能只是跳了一格,對準買家的財政安排卻是天壤之別。

在現行的按揭指引下,未有按揭負擔的借款人,購買樓價1000萬元以下物業的標準按揭成數是6成,貸款額上限500萬元。如果樓價低於450萬,透過按揭保險最多可借9成按揭,貸款額上限360萬元,樓價450萬元至樓價600萬元,按保上限樓價8成。對合條件的借款人來說,樓價390萬元,首期支出可控制在39萬元。如樓價為420萬元,首期會升至60萬元,即樓價升幅7.7%,而首期上升54%。如樓價進一步升至450萬元,首期便達樓價2成,即90萬元。連同印花稅3%,購買上車盤的現金支出已突破100萬元。

壓力測試方面,樓價由400萬至450萬元,可借入的按揭上限都是360萬元,以利率2.15厘,30年還款期計,月入要逾32,762才可通過壓測。以此收入水平計,如儲蓄率為1/3,大概要7.6年才可儲足首期及印花稅。

當局會不會放寬按保適用範圍,會是後市的一個主要變數。如果維持不變,而樓價仍在現水平運行的話,上車客便只好咬緊牙關儲錢。在大市而言,400萬元以下「上車盤」絕跡,上車門檻上升,可以預期二手樓的成交量會持續處於低水平。

相反,如按保放寬(例如樓價500萬可借9成),可以預期二手的成交量及成交價上升—原先因首期增加而壓後入市的購買力可能湧入樓市。某程度上可說當局自製一次人為升浪----然後當此價位的放盤被消耗後,再面對是否進一步放寬樓按的兩難問題。

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 宏觀論按

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