定息按揭慳到幾多?

博客 09:00 2018/02/28

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  • 拆息在新年假期後回落
  • 年內轉按活動料維持活躍

早前由於拆息上升,有一段時間,H按借款人會轉用最優惠利率為準的鎖息供樓。而由舊有H按轉按,慳息效果不明顯,市場一度估計年內轉按活動可能轉趨沈寂。但隨多家銀行推出定息按揭、而拆息在新年假期後回落,轉按慳息的效果又見顯注。

近幾年一般新做按揭的罰息期為2至3年,2年前新批H按的一般條款為H+1.7厘。近2個月H按的較佳批核條款為H+1.3厘,成功轉按,牌面慳息0.4厘,但由於早前拆息高企,年初拆息企於1厘以上,因此不管是H+1.3抑或H+1.7厘,在機制下都會轉為以P為準的「鎖息」供樓,實際供款利率都是2.15厘。如果情況持續,的確會減少按揭客戶轉按的誘因。

但近月各項因素都出現變化,一來是拆息回落,近日拆息大致維持在0.72厘水平,假設原有按揭條款為H+1.7厘,鎖息P(5.25厘)減3.1厘,供款利率即2.15厘。如新批按揭H+1.3厘,供樓利率即2.02厘,利率較舊有按揭為低。

其次,多家銀行推出定息按揭產品,較優惠的定息按揭條件為首年定息1.68厘,其後H+1.3厘,鎖息P(5.25厘)減3.1厘,並有現金回贈及高息存款戶口。以原有按揭餘額300萬元,還款期25年計,每月供款約12,936元。如維持借款額及還款期,轉至上述定息按揭,每月供款會減至12,253,每月節省683元。雖然表面上的節省不多,但由於利率較低,還本速度會較快,定息按揭戶口一年後未償還按揭金額會是2,902,611元,比維持於原有H按低5,760元。如果年內拆息或最優惠利率上升,原有按揭的供款會增加,但定息按揭則維持穩定。

在部分銀行推出定息按揭計劃後,先後已有銀行跟進推出類似安排;由於條款相對於2、3年前推出,剛過罰息期的現有按揭優惠,估計年內轉按活動會維持活躍。

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 宏觀論按

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