3D角度看置業階梯

博客 09:00 2018/02/21

分享:

  • 新增2級置業階段,每個階段之間的價格高低差收窄,似乎有助紓緩置業、換樓的困難
  • 惟現實中「換樓階梯」的中間幾級,闊度極窄
  • 對解決上車換樓難的問題,宣傳作用大於實際

報載港府已完成有關「首置上車盤」計劃的商討,短期內將公布細節。2人以上家庭的收入限制可望大幅提高至6.8萬元。表面看來,由公屋、綠置居、居屋、首置上車至私樓,港府似乎將重建換樓階梯;但事情是否真的如此順利?

過去香港有所謂三層置業/換樓階梯的說法,即公屋>居屋>私樓;有些時候,例如上世紀90年代,私樓樓價飛升,令不合資格購買居屋的家庭也難以購買私樓,官方一度在居屋與私樓之間增加一級「夾屋」。在2000年前後,政府因樓價低殘,一度停建居屋,市場亦較少提及換樓階梯的概念。但近年樓價因種種因素上升,收入處於中位數的家庭不但難以購置私樓,連二手居屋也難以負擔。

形象地看,本來分三級的換樓階梯,在樓價持續上升後,每一級之間的價格高低差大幅擴闊;結果港府推出「綠置居」及「首置上車計劃」。在整條換樓階梯中間加入新的階段後,「換樓階梯」的重建工程便順利完成。由「橫切面」角度來看,新增2級置業階段,每個階段之間的價格高低差收窄,似乎有助紓緩置業、換樓的困難。但由「3維(3D)」角度看,感覺可能完全不同。

政府近年的「長遠房屋策略」提及,未來5年的公營房屋落成量目標是10萬個公屋,4萬個資助房屋。去年底發展局向立法會透露,預期未來5年實際落成量是7.5萬個公屋、2.5萬個資助房屋。而「綠置居」、「首置上車」都只能由此10萬個公營房屋轉變而來。

換言之,在旁邊看,香港似乎是在既有的公屋、居屋、私樓之外,增加了2層定位不同的資助房屋供應。但由置業人士的觀點看,他們看到的「樓梯」,第一級公屋一年大概有2.5萬伙,之後的三級資助房屋,包括綠置居、居屋、首置上車,5年總共2.5萬伙,平均一年是5000伙,而此5000伙,理論上還要再細分三級,之上才是每年落成量約2萬多的私樓。

換言之,現實中「換樓階梯」的中間幾級,闊度極窄,對解決上車換樓難的問題,宣傳作用大於實際。說到底,整體供應不足是樓價高企的主要原因。在未能增加整體供應量前,增加不同名目的資助房屋,都只是聊勝於無。
 

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 宏觀論按

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版