市場波動 買樓風險宜更自律

博客 09:00 2018/02/07

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  • 考慮入市要留意價格及利率波動風險
  • 熱錢會否減少是左右大市主要因素
  • 宜以「可負擔多少債務」作為入市議價標準

美國國債利率上升,掀動市場憂慮,美國通脹重臨、聯儲局加息幅度加快,甚至可能宣告過去十年期的資產升市告一段落,觸發股市下調。股市是否牛去熊來,有待觀察,但花無百日紅,股市回落,提醒有需要買樓自住的用家,考慮入市時,要留意價格及利率波動的風險。

美國國債利率上升,原因是早前的經濟數據理想、美國經濟可望保持增長、當地打工仔薪金可望上調。本來經濟數據佳,理論上會利好股市。但過去十年資產升值,主要原因不是經濟表現好,而是量寬令熱錢充裕、利息成本極低。現時美國經濟數據改善,市場擔心加息幅度加快,股票便借勢調整。

對香港樓市而言,過去10年樓價升幅強勁,原因亦是熱錢多、利率低;經濟表現反而不是決定性因素。美國加息、國債利率上升、減稅會不會令流駐香港的熱錢減少,會是年內左右大市的主要因素。

對有自住需要的用家來說,現時入市究竟是接火棒,抑或後市調整後再上,根本難以準確預測。自問無水晶球的用家,倒不如回歸基本步,「睇餸食飯」,以「自己可以負擔多少債務」,作為入市時的議價標準。

一般來說,官方的壓力測試標準對多數人來說都已合用。尤其是利率方面,現時主流預測,美息在今明兩年升幅大概共1.5厘,即使港息跟足美息上調,在壓力測試的要求下,借款人按揭還款應該仍在可承受水平。

但任何制度都不會完美,壓力測試亦有一定的漏洞,例如通過壓測、借取按揭後,業主借入其他貸款並不會引發任何警報。離退休10年的打工仔,亦不難取得長逾10年的按揭還款期等等,都是可能令借款人「借大了」。此外,壓測亦處理不了借款人失業、入息下跌之類的風險。那些更穩健的要求(避免在取用按揭後加大其他債務、避免退休後持續供樓、衡量失業風險等),便有賴於借款人自律了。

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 宏觀論按

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