有關按揭年期的數學討論

博客 09:00 2018/01/31

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  • 工作20年左右便要退休,銀行卻願意批出30年按揭
  • 借款人的風險與貸款人的風險是兩回事
  • 香港按揭合約生命期大概8至10年

一位年逾40,當數學老師的客人考慮多買一個小單位投資,我們為他進行壓力測試時,告訴他要借入心目中的按揭金額,宜選用30年期按揭,以便通過銀行的壓力測試。此位老師問了一個很簡單,但卻很值得思考的問題:老師的退休年齡都在65歲,他再工作20年左右便要退休,為何銀行會批出30年期的按揭?

問題簡單得來卻直指思考盲點:壓力測試看來很客觀,不但保證借款人有能力還款,甚至為加息預留緩衝。但為什麼明明一個離退休20年的客人,銀行卻願意批出30年按揭?退休之後,借款人如何供樓?

首先要指出的是,近年新批按揭合約年期越來越長是客觀現象。原因不外乎樓價越來越高,越來越多借款人以延長還款期的方式壓低每月供款,以求通過審批要求。早幾年甚至有銀行一度推出40年期按揭,雖然被監管機構叫停;但也反映銀行不視長年期按揭有嚴重風險。

一個簡單的原因是:借款人的風險與貸款人的風險是兩回事。個案中的準借款人會擔心自己退休後無收入,到時不知如何負擔供樓。但對銀行來說:此是不需要擔心的。借款人無收入,但持有物業,如果借款人有子女(物業潛在的繼承人),就自然會有人供樓。即使借款人無子女,到了真的負擔不起供款時,銀行最壞的結果也只是收樓。按揭本來就是有抵押貸款,先不論正常情況下樓價會隨通脹上升;只要借款人持續還款,未償還貸款佔物業估值比例會越來越低。銀行收樓蝕本的風險好有限,因此30年按揭都不是問題。

除了上述對風險的不同觀點外,銀行也有更現實的考慮:根據往績,香港按揭合約生命期大概8至10年(業主或者換樓、或者轉按、或者提早還款),極少業主真的一供30年,貸款機構罕有考慮借款人退休後的還款能力問題。

 

對於上文個案中的老師而言,較長年期的按揭風險可能仍然不大:工作穩定之餘,收入可望按年上升,大概真的在十年八年後提早償還貸款,不會供足30年。不過,對於職位、收入未必穩定的中年借款人來說,在選擇以較長年期償還按揭時,便可能真的要思考退休後收入減少,如何應付供樓的問題了。

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 宏觀論按

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