有關「加息」的誤解

博客 09:00 2018/01/24

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  • 加息並非是「未來式」,是「現在進行式」
  • 對絕大部分供樓業主來說 利息上升是年多之前的事
  • 加息不一定令樓價下跌

由電視台的理財節目,到香港的財金官員,在討論樓市時,事必提醒市民,今年美息很大機會上調3、4次,而港息很可能跟隨,有意入市的市民要小心衡量相關風險。每次看到有關說法,都有點令人大惑不解的感覺。

原因在於,對以拆息按揭供樓的業主來說,加息並非是「未來式」,而是「現在進行式」,過去2年的供款利率早已反覆上升,累計升幅約70至80點子,正好相當於加息3、4次。雖然拆息按揭的市佔率達市場9成,但在拆息上升的過程中,罕有評論建議借款人小心加息風險。

不知何故,當市場討論「加息」時,十之有九,焦點都集中在「最優惠利率」之上。但明明近幾年新批按揭中,逾9成為拆息按揭(H按),對絕大部分需要供樓的業主來說,利息起步上升是一年多之前的事;而且升幅不算低。但期內我們不但看不到各方人士提醒市民,小心拆息上升;而大家關心的樓價,在「加息」開始後,也一直升過不停。

當然,市民不大為意拆息上升,可能有幾個原因:一來是「加息」之後,利率仍是低。其次是H按多有鎖息的機制,拆息上調70點子,但按息升幅可能不會跟足。對近幾年取用H按的業主而言,可能之前一、兩年的供樓利率是1.5至1.7厘;在拆息上升後,按息暫時會在2.15厘水平便因鎖息機制而上步,升幅有限。真正「硬食」拆息升幅的,是那些在2010至2017年以超低息差取用按揭的業主,當年最佳的按揭條件達H+0.5厘至H+0.7厘。此類供樓人士供樓按息在2年內真的升足0.75厘,但計算下來,按息仍在2厘以下,加上在樓價低位入市,負擔仍然輕鬆。

不管如何,拆息上升,大多數業主供款增加,但樓價仍然上升。情況其實是再一次提醒市民:加息不一定令樓價下跌。市場現時普遍美息上調幅度有限,供款利率再增加0.75厘,但在資金充裕的大環境下,加息對大市的影響料較為有限。

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 宏觀論按

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