壓力測試的「漏洞」

博客 09:00 2018/01/10

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  • 部分借款人可通過壓測 卻不代表可應付還款
  • 申請人條件不可能永遠不變
  • 日常情況下 擔保人完全不承擔供款

評論樓市時,不少分析認為近幾年壓力測試收緊,銀行實際批出按揭的供款佔申請人收入比例偏低,大致在35%水平,樓價雖然高企,卻未見市場出現過去高峰期過度借貸的風險。不過,也有意見認為,現行壓測也有漏洞,部分借款人可以通過壓測,卻不代表一定可以應付還款。

申請人條件不可能永遠不變

首先要說明的是,任何預防機制都必然有某些漏洞,大概很難要求完全無破綻的系統。壓測的其中一個較明顯的漏洞,是銀行根據申請人當下的條件審批申請;但此些條件不可能永遠不變。

以債務負擔為例,舉例而言,一名無任何按揭負擔,月入4萬的按揭申請人,在按息2.15厘,30年還款的條件下,可借入的按揭上限約439萬元。如果他每月尚有一千幾百的其他債務還款,已不能通過壓力測驗要求。不過,如果他之前沒有其他債務,順利取用按揭後再申請其他貸款,一般也不會有問題。官方統計上,可能低估了此類借款人的整體供款負擔。同樣地,如果借款人收入減少、又或利息上升,都會令債務還款佔入息比例上升。

日常情況下 擔保人完全不承擔供款

另一個較明顯的問題,是擔保人對日常還款的承擔。計算壓力測試時,會將借款人加上擔保人的收入、債務一併考慮。但現實中,不少人為家人按揭擔保,可能會明言還款完全由借款人承擔。對貸款機構而言,不管借款人及擔保人之間有什麼私下協議,都不會對貸款質素有影響——萬一借款人斷供,一樣會按合約向擔保人追收收債。但在日常情況下,擔保人完全不承擔供款,便代表有關壓力完全由借款人承受。

如果以放大鏡審視,應該不難找出順利通過壓測,但實際債務負擔偏高、出現過度借貸的個案。問題是,以整個系統的角度考慮,現時銀行實際批出的按揭申請,供款佔申請人入息比例,的確處於近年偏低水平。而部分「漏洞」,亦在新例修補下越來越難利用。例如去年引入的土地註冊處電子通知,大致上便杜絕了借款人借入一按之後,再違規借取二按的可能。在宏觀層面,近年正規銀行按揭的風險管理已是遠較過去完善;整個體系承受外來衝擊的能力已是大幅提高。

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 宏觀論按

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