加息期的還款策略

博客 09:00 2018/01/03

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  • 以不變應萬變
  • 透過轉按,節省利息支出
  • 考慮與現有按揭銀行商討,調整按揭條件
  • 為按揭進行部分還款

過去10年香港按揭利率長期維持偏低,甚至出現過名義按揭利率低於通脹的現象。不少理財專家會建議,在低息期,借款人不妨選擇較長年期供款,讓通脹蠶食債務。如無意外,今年按息將逐步上升,在加息期,又應該有怎樣的還款策略?

在討論之前,先有一個前提:借款人的財政狀況讓他可以在不同的還款策略中選擇。如果供款本身已佔收入偏高水平,無餘力選擇其他策略,便一切休提。(有人會問:申請按揭要通過壓力測試,理論上借款人都有一定緩衝,應該不會出現供款佔收入偏高的情況。在壓力測試之下,其實有幾種情況可能令債務還款比例偏高,包括借入按揭與再有其他借款、取用按揭後收入下跌等。而更常見的情況,是申請時有親人作擔保,但擔保人平時並不協助借款人供樓,都是可能令債務還款偏高的原因)

策略一是以不變應萬變,即對按息上調,帶動還款上升,完全不作任何主動部署。雖然聽起來消極被動,但此「策略」可能是最多供樓業主的取態。對於供樓支出佔收入比重偏低的業主來說,供款略為上升可能對日常支出完全沒有影響,他們便可能採取愛理不理的態度應對。

較主動的策略是透過轉按,節省利息支出。3年前一般新造按揭利率為H+1.7,現時一般為H+1.3。雖然近日拆息走高,以1月2日一個月拆息1.18厘計,不管是H+1.7抑或H+1.3,供樓都會轉用P為準的鎖息計算,轉按表面上不能節省利息。但拆息與最優惠利率息差長期拉闊的可能性不高,要不是拆息回落,要不是最優惠利率上升;兩種情況下,由H+1.7轉至H+1.3的按揭,長期而言對借款人都較有利。

如果因種種原因未能轉按,亦可考慮與現有按揭銀行商討,調整按揭條件。一般而言,要下調按揭利率的難度較大;而調整按揭還款期的彈性會較大。利率上升,會令每期還款增加,借款人如果希望令每月供款佔收入維持較低水平,可嘗試要求銀行延長還款期,此策略會令每月供款減少,但全期利息支出增加。相反,如果借款人希望減少未來利息支出,可與銀行商討,縮短還款期,令每月供款增加,避免未來按息上升,利息大幅增加的影響。

如果因種種原因未能調整還款期,借款人亦可考慮,為按揭進行部分還款,未償還按揭金額減少,亦可未來利息支出下跌。不過,要留意貸款銀行對部分還款的要求,一般要在罰息期完成後才可進行,多數要求部份還款是整數,例如5萬元起,而且可能涉及一定的行政費用。

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 宏觀論按

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