加息推跌樓價?

博客 09:00 2017/11/29

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  • 拆息在過去兩年已反覆上升 樓價未見回落
  • 估計「大幅加息」會令樓價回落欠缺現實基礎

不時聽到意見認為,現時樓價高企皆因低息環境支持,一旦加息,高樓價便難以為繼。但歷史數據顯示,加息不一定會推跌樓價,而且最新的實證也反映,利率及樓價,其實可以同步上升。

提起加息,一般人有一個預設:似乎要銀行宣布上調最優惠利率,才算真正踏入加息周期。又有人會計算,每加息0.25厘,每借一百萬元,按揭月供會增加多少。之後又再計算,如要維持每月供款不變,按揭額(或樓價)要減低多少;似乎暗示:按息上升,樓價便「應該」向下調整相應幅度。

但有關人等似乎忘記了,對大部分供樓業主來說,其實過去2年按息已經上升—但同期樓價卻是不跌反升。傳統上本地按揭多以最優惠利率為計息基準,影響所及,大家談到「加息」,似乎都預設了意思是「最優惠利率上升」。但現實中,最近幾年新批按揭,絕大部分是以拆息為準,即所謂H按。而拆息在過去兩年,已因種種原因而反覆上升。

拆息近一年半已升0.7厘

當然,拆息遠比最優惠利率波動,不時升升跌跌,例如11月中,拆息亦曾由0.83水平,下調至0.69厘。但整體而言,趨勢上拆息在過去一年是持續上升的。例如一個月拆息在2016年3至10月,大致在0.2至0.28厘水平上落;而去年第四季起,拆息便開發因種種理由而反覆上升。星期二的一個月拆息為0.96107厘,較去年中上升約0.7厘。當然,拆息上升的影響對不同的人各有不同。如果借款人在2010年左右取得所謂「絕世好PLAN」,按息為H+0.65厘左右;近一年的拆息上升,對此批借款人來說,利率是確確實實上升了0.7厘。如果借款人是在2016年以H+1.5厘的條件取得按揭,由於有「鎖息」的機制,拆息雖然上升0.7厘,但按揭利率升幅可能只是0.25厘左右。但大致上,大部分按揭借款人的每月供款較之前上升,卻是事實。換言之,過去一年,按息其實已見上升,但同期不但未見樓價回落,反見屢創新高。

認定加息會令樓價跌的人,可能會指出,H按利率上升,但整體上按息仍然偏低。未來利率進一步上升,最終將令借款人難以負擔,令樓價下跌。

我們當然不排除大幅加息可能會對樓價有負面影響。不過,以美國聯儲局早前預期此輪利率上調,可能至2019年,幅度大概1.5厘。即使香港最優惠利率百分百照跟,按揭利率亦只是3.65厘水平,參考多年數據,似乎亦難以判決是「高息」。在此情況下,似乎估計「大幅加息」會令樓價回落,亦欠缺現實基礎。

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 宏觀論按

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