長租都有得按揭?

博客 09:00 2017/11/08

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資產價格高,一般人買樓要透過按揭融資。內地新近發明長租都可按揭,某程度上是誘導置業需求轉為租樓,也是呼應了國家主席習近平「房子是要來住,不是要來炒」的立論。

正常而言,租樓與按揭完全拉不上關係。按揭是以物業作為抵押,取得銀行貸款。對租客而言,既不擁有物業業權,談何按揭?但你不得不服內地的創意,真的有銀行將推出為租客提供的按揭。

內地大城市小市民和香港人一樣面對買樓難的問題:大城市空間有限,但改革開放幾十年,人口由農村湧入城市,供不應求之下,樓價自然上升。國際調查說香港的樓價負擔指數全球第一,中國的調查卻說內地大城市樓價負擔較香港更高。

樓價太高,打工仔難買樓,又要回應「房子是用來住」的最高指示,結果便是迫出「長期租樓」的選項:如果租客有權長期租用住宅,期間不必擔心業主加租,也算是解決了居住問題。

操作上是發展商與銀行合作,將貨尾單位租出,租客要一次過支付10年租金,租住期間便沒有加租問題,租客可安安穩穩的租住單位。至於一般人難以支付10年租金,便唯有由銀行提供融資(稱「按居貸」),以貸款一次過交付房東,而銀行收取的利率,更較正常按揭為低。至於規模,據報不同發展商在深圳可提供於長租的單位便逾5000伙。

解構一下,其實計劃中銀行的角色類似二房東。雖然租客並不持有物業業權,理論上貸款是無抵押品;但操作上萬一租客賴債,銀行可收回單位,再次「出租」(貸款予其他租客租樓);加上租金早定,租客租金支出不會增加,理論上賴債風險不高,某程度上可解釋為何利率較正常按揭更低。

有關構思在內地是否行得通,有待觀察,成功的話,可舒緩城市新移民難以安居的問題。但以香港而言,有關措施卻未必合用。近年香港由高鐵、手機支付都慢慢跟上國家整體步伐,但長租單位卻難以本地化。一來是香港發展商相對較少囤積貨尾,要找大批單位出租並不容易;勉強由一手新盤撥出單位長租,更變相令可供買賣單位減少,進一步刺激樓價。

更大的問題是,香港人借按揭買樓,多多少少都有考慮以按揭槓桿推動資產增值。要借「按居貸」支付10年租金,恐怕不少香港人會認為有關產品無改錯名了。

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 宏觀論按

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