靠父幹的風險

博客 09:00 2017/10/04

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這邊廂金管局提示市民,需要父母協助置業的年輕人,要小心衡量負擔能力。那邊廂新盤開售,月入6、7萬元的一對情侶,要雙方家庭共同出資,才可購入新盤小單位。究竟「靠父幹」的上車安排,具體風險何在?

都是「靠父幹」,其實不同情況會有不同的風險,不能一概而論。家人協助子女置業,大概可細分為「提供首期」、「協助供樓」兩大類,前者又可分為以儲蓄資助,或將物業加按融資兩種情況。

原則上,由父母以儲蓄協助子女支付首期,在財政上風險較低,主要原因為此類個案大概不涉及利息支出,亦不必面對未來利息上升、供款增加的風險。尤其是那些收入較高,可應付按揭供款,單純欠缺首期的買家,如果借用家人財力入市,風險相對較低。當然,如果出資的父母已近退休年紀,動用的資金又會影響到退休生活,又是另一個故事。

需考慮家人往後財政情況

類似的情況是上一代協助供樓(包括作為按揭貸款的聯名借款人或擔保人);如果買家本身的收入是不足以通過壓力測試,需要家人在「出名」之外提供實質的財政資助;如家人臨近退休,往後收入下跌,亦一樣會為供樓帶來重大壓力。

反而家人將物業加按為子女提供首期的個案,風險不一定較高。尤其子女欠缺首期,而退休的父母卻有物業,可考慮子女擔保加按套現。如果子女的收入可以通過舊樓加按及新居按揭的壓力測試,總供款不會高於月入4成,此類個案的總貸款額可能較高,但借款人應該有能力應付。

最不理想的,大概會是準買家本身需要不設壓測的發展商高成數按揭入市,而首期仍需父母加按物業,而父母舊居按揭供款仍需下一代償還。表面看來,情況與前文提及買家要負擔兩筆按揭供款類似。不過,其中一筆貸款不經壓測,借款人卻較容易出現超負荷的情況。

樓價高企,財政實力較佳的家庭資助子女入市,恐怕無可避免;看來亦難以限制。但有幸獲家人資助的年輕買家,在入市前宜考慮兩個基本因素:1.家人提供資金後,會不會對其本身財政帶來壓力;2.如果資金涉及加按等途徑而來,計算所有借款後,整體還款是否仍在可負擔水平。如果兩個因素都是正面的,風險仍算可接受。相反,準買家即使獲家人拍心口資助,都宜詳細計算方好作入市決定。

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 宏觀論按

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