誰說銀主盤增加是泡沫訊號?

博客 09:00 2017/08/16

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市場不時傳出銀主盤拍賣的消息,傳媒發掘之下,更發現部分銀主盤有「多按」紀錄;部分意見視銀主盤個案增加為樓市泡沫訊號,但兩者其實無必然關係。

所謂銀主盤,指的是借款人未能償債,貸款方根據貸款合約將抵押品出售抵債。銀主盤的賣家,不限於銀行,近期便有多宗財產公司拍賣的個案。有指銀行批出按揭,有較嚴格的指引,例如借款人的供款與入息需符合一定比率,現時借款人亦難以在銀行一按之外加借二按;整體而言借款人難以借入高於自己負擔能力的樓債。相對而言,財務公司審批較寬鬆,成為不少業主加按套現的選擇,但其按息偏高,借款人被樓債壓倒的風險亦較高。

理論上,最佳情況是每一個業主都不會借入超出自己負擔能力的債務,物業(尤其是唯一的自住物業)不會淪為銀主盤。在此標準下,銀主盤個案增加,自然不是好消息。不過,除非社會禁絕按揭業務,否則總有機會出現借款人無力償債,銀主賣樓抵債的個案。

不管樓市高低 都可能出現銀主盤

事實上,不管樓市高高低低,都可能出現銀主盤---經濟危機出現時,債仔收入下跌,無力供樓,銀主收樓拍賣抵債,加上「銀主盤」的標籤,成交價可能較正常放盤低,此種情況下銀主盤增加,甚至可能進一步推低樓價。

而在在經濟擴張階段,資金追逐資產,一般人收入擴張,一樣會有銀主盤:總有些業主會因種種理由將物業加按套現—向銀行借款受制於按揭指引的話,部分業主便會轉向批核寬鬆、按息較高的財務公司;當他們發現供款吃力時,如果樓價正好上升,可以加按借新債還舊債,債務便可能越滾越大—當最終無力還款時,市場便又多一個銀主盤。

既然樓價升、樓價跌都會有銀主盤,又如何可以說銀主盤增加是泡沫訊號?香港的私樓、居屋數量達160萬戶,每月雙位數的銀主盤,與其說是泡沫訊號,倒不如說是小數理財不善的個案始終難以避免。

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 宏觀論按

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